בית · פורומים · הרשם · התחברות · פתח ונהל פורום · כניסה למנהלים
בית · פורומים · בית שמש ·

הקבלן פנחס זלצמן בראיון ל-TheMarker

שלום אורח. באפשרותך להתחבר או להירשם
הצג 15 הודעות בעמוד הוסף לדף האישי  דווח למנהל שלח לחבר
נשלח ב-7/12/2004 17:07 לינק ישיר 
הקבלן פנחס זלצמן בראיון ל-TheMarker


כבוד לרבנים ושמירה על חוקי היהדות - לא פחות חשוב מאיכות הבנייה

הקבלן החרדי הגדול, הרב פנחס זלצמן, מספר איך באמת מתנהלים עסקי הנדל"ן בקהילה החרדית; "קבלן שבונה דירות לקהילה החרדית אך אינו רגיש מספיק לצרכיה המיוחדים, עלול לשלם על כך ביוקר"; נושא מאוד חשוב בשיווק לעולם החרדי הוא ועדות הקבלה

"קבלן שבונה דירות לקהילה החרדית אך אינו רגיש מספיק לצרכיה המיוחדים, עלול לשלם על כך ביוקר" - כך אומר בראיון ל"הארץ" הרב פנחס זלצמן, מנכ"ל חברות הבנייה נאות הפסגה ומשכן הארץ. "מידע שלילי על יחס רע או חוסר רגישות לרבנים, שעובר בבוקר בין התלמידים באחת הישיבות בירושלים, נדון בערב בישיבות בבני ברק, למחרת בבוקר בכל הישיבות בארץ ובערב בכל הישיבות בחו"ל".

התוצאה, כפי שמסביר זלצמן, יכולה להיות הרסנית: "בהחלטה אחת של רבנים ניתן להחרים את הפרויקט הגמור ולהותיר את הקבלן עם מלאי של דירות לא מכורות וחובות כבדים לבנקים. בנוסף, בכל פרויקט שירצה הקבלן להקים בשכונות חרדיות, הוא עלול להיתקל בהתנגדות מוחלטת של רבני היישוב שעודכנו במעלליו".


החליט לוותר

זלצמן מביא כדוגמה קבלן חילוני שבשני פרויקטים שהקים לחרדים באלעד התנהגותו היתה מ"תחת לכל ביקורת" בכל הקשור ליחס לדיירים והיענות לדרישותיהם. "אותו קבלן עמד לרכוש קרקע ברמת בית שמש והחליט לעשות ניסיון שיווקי, כדי לבחון את מידת ההיענות הצפויה. רגע לפני החתימה התברר לו שאף אחד לא רוצה לרכוש דירה אצלו, ואז לאחר שהבין כי האווירה הכללית נגדו - החליט לוותר".

הרב זלצמן, המתגורר בבני ברק, מנהל שתיים מחברות הבנייה הפעילות בערים החרדיות. נאות הפסגה המחזיקה, לדבריו, קרקע להקמת 2,500 יחידות דיור במודיעין עילית, מהן 400 יחידות נמצאות בבנייה, והמבצעת כיום עבודות פיתוח להקמת 500 יחידות נוספות בעיר. לדבריו, החברה נמצאת בבעלות פרטית ומחזיקים בה בנוסף אליו חרדי מבני ברק בשם שלמה מאיר וחברת עדן השרון. נאות הפסגה, לפי זלצמן, מכרה בשנה וחצי האחרונות יחידות דיור בסכום כולל של 25 מיליון דולר.

חברת משכן הארץ, שבבעלותו יחד עם שלמה מאיר, עוסקת בהקמת פרויקטים בערים חרדיות והיתה אחת השותפות הפעילות בהקמת העיר אלעד. בנוסף, שיווקה החברה בשנים האחרונות מאות יחידות דיור ברמת בית שמש, באשדוד ובאלעד.

כיום משווקת החברה באלעד מתחם של החברות משה"ב ודונה הכולל 250 יחידות דיור.

במה מתבטא השוני בהקמת שכונה או עיר חרדית לעומת שכונה לציבור החילוני?

השוני הוא רב. ראשית, כדי להקים עיר או שכונה צריך לקבל את ברכת גדולי התורה, ואת הכוונתם למיקום ולתזמון הקמת השכונה. הקמת שכונת רמת בית שמש, למשל, התעכבה שמונה שנים בהתאם להמלצת הרבנים. השכונה הוקמה לפני כ-12 שנה, על אף שלפי כל קנה מידה היתה אמורה להיות מוקמת לפני כ-20 שנה.

הסיבה לעיכובים היתה רצונם של גדולי התורה לעבות את ירושלים בפרויקטים, כמו הקמת 2,500 יחידות דיור בשועפט והמשך עיבוי שכונת רמות בירושלים. רק לאחר מכן, כאשר ירושלים תהיה מבוססת במגוון רחב של שכונות חרדיות הכוללות עשרות אלפי בתי אב וכן לאחר שעיר הלוויין ביתר תעמוד על רגליה, המליצו גדולי התורה להקים את השכונות החרדיות בבית שמש.

כמו כן, הקמת העיר אלעד הומלצה על ידי גדולי התורה רק לאחר שהוקמו השכונות החרדיות בפתח תקוה. כיום כל גדולי התורה וחלק נכבד מאדמו"רי עולם החסידות ממליצים על מודיעין עילית כעיר המועדפת.

ולאחר שהוסכם על הקמת השכונה, יש שוני בתכנון השכונה או תכנון הדירות?

בוודאי. התכנון הוא שונה לחלוטין. בבנייה לחרדים, למשל, אין צורך בבריכות שחייה או במרכזים קהילתיים. לעומת זאת, יש להקצות שטחים נרחבים לישיבות וכן שטחים גדולים לגינות משפחתיות - בשונה, למשל, מגינות לבני נוער. בנוסף, יש חשיבות גדולה לכך שהבניינים יעמדו בצורה שללא כל קשר למרחק הסביר "חלון לא יהיה מול חלון"; כן יש להקצות שטח נרחב לכינוס תורני המתקיים מעת לעת בשכונה, או שניתן יהיה לחגוג שם שמחות שונות כמו שמחת בית השואבה.

אחד הדברים החשובים בתכנון בניין הוא יצירת אופציה עתידית, כך שדירת 3 חדרים תוכל במינימום עלויות לגדול ל-4 חדרים. זאת, מאחר שמשפחה חרדית גדלה במהירות יחסית. צריך, לכן, לתכנן בניין שיהיה מסוגל לספוג את התוספת. בנוסף, יש לתכנן בכל דירה מרפסת סוכה בגודל של לפחות 8 מ"ר, וכן סלון המופרד משאר חלקי הבית ליצירת מרחב משפחתי סגור או מקום לימודים לבעל, שלא יופרע על ידי הילדים.

יש פרויקטים בהם נאסר על הקבלנים להכין תשתית לטלוויזיה, על אף שמשרד השיכון מחייב אותם לעשות כן על פי תקן. לכן קבלנים, כדי לעמוד בתקן משרד השיכון ולא לפגוע בדרישות החרדים, מבצעים לא פעם את ההכנה לטלוויזיה - אך מסתירים אותה.

מה לגבי השיווק לחרדים?

השיווק בעולם החרדי נחלק לשניים. סוג אחד הוא שיווק לקבוצות גדולות מראש. במקרה כזה מגיעה קבוצה של חסידות, ישיבה או מקבץ של עד 500 ראשי אב ונרשמים באופן מאורגן. בשנה האחרונה תופעה זו נעלמה. ההתמקדות היא בשיטת השיווק השנייה: שיווק ליחידים על ידי משרדי תיווך בבני ברק או ירושלים. בשני המקרים הפרסום הוא אך ורק בעיתונות, מודעות רחוב וכד'. כמעט שאין פרסום ברשתות הרדיו החרדיות.

כל אחד רשאי לרכוש דירה בכל שכונה?

נושא מאוד חשוב בשיווק לעולם החרדי הוא ועדות הקבלה. ועדות אלה מאפיינות את השכונה בהתאם לרמת הביקושים ותוך שמירה על תמהיל נכון של היהדות החרדית על מאפייניה וזרמיה השונים. במבחן התוצאה אני יכול להגיד לך בבטחה שבכל הערים בהן פעלו ועדות הקבלה היתה הצלחה עצומה מבחינת ההרכב האנושי של השכונות.

איך בדיוק זה מתבצע?

אם תחליטי שאת רוצה לרכוש דירה בשכונה חרדית חדשה, ועדת הקבלה תבדוק אם את מתאימה. כך, למשל, יבדקו אם אורח החיים שאת מנהלת תואם את הסביבה. אם אכן הדבר הוא כך, יאשרו לך הרבנים לגור בשכונה.

על אף שענף הנדל"ן נמצא במיתון בשבע השנים האחרונות, מעריכים בענף שהשוק החרדי מתנהל במנותק, כאילו אין מיתון. איך זה קורה?

זה קורה כי הקהילה החרדית שונה תפישתית מזו החילונית. אצלנו, יש חשיבות רבה לרכישת דירה לזוג הצעיר. כבר מהלילה הראשון של החתונה, כשסופרים את הצ'קים, מיד חושבים איך לחסוך לילדים לבית. אצל החרדים אין יציאה כמעט לבילויים, אין הוצאות למותרות וחוסכים בשביל לרכוש דירה לילדים. כאשר יד ההורים לא משגת, יש גמילות חסדים (גמ"ח) שמסייעת.

איך זה עובד?

בכל הערים החרדיות מופעלים גמ"חים. הם ממומנים על ידי חרדים בעלי ממון מישראל ומהעולם. אחרי היכרות עם הלווה ובירורים לגביו, ניתן ללוות עשרות אלפי דולרים המוחזרים במשך שנים בלא ריבית.

באחד הפרויקטים ששיווקתי התבצעה מכירה של כ-100 יחידות דיור בתוך שבוע, כאשר אחד התנאים של הקבלן, בשביל להוריד מחירים, היה תשלום גבוה מראש. כתוצאה מכך נוצר מחסור של כסף בגמ"חים בבני ברק, לאחר שלתזרים ההלוואות השוטף נוספו 100 משפחות שדרשו כסף מיידי. כדי להתמודד עם המחסור שנוצר פנינו לגמ"חים בניו יורק, אחרי יומיים הגיע הכסף והכל הסתדר.

בתור קבלן שעובד הרבה שנים אני יכול להגיד לך בבטחה כי מוסר התשלומים בקהילה החרדית הוא 100%; בשמונה שנות עבודה בליווי אלפי יחידות דיור נתקלתי רק פעם אחת בהפרת חוזה עקב אי תשלום.

מה לגבי לקיחת משכנתאות, יש הבדל מהשוק החילוני?

המשכנתאות נלקחות מבנקים בישראל. הבנק המוביל הוא בנק ירושלים, לאחריו, בהפרש ניכר, הבנקים טפחות, אדנים פג"י ובאחרונה בנק הפועלים. הבינלאומי ודיסקונט כמעט שלא קיימים בשוק.

ביטול מענקי הדיור שהעניק משרד השיכון ואשר הופסקו באפריל 2003 לא פגעו בשוק החרדי?

ביטול המענקים הוריד את השוק לעמדת המתנה והביקושים עכשיו חוזרים בכמה מהמקומות להיקפים של 70%-60% ממה שהיה קודם.

איפה מתגוררים עשירי הקהילה החרדית?

העשירים גרים בראש ובראשונה בשכונת רחביה בירושלים וכן בשכונת שערי חסד בעיר. יש שם בתים שמחיריהם מגיעים ל-2-1.5 מיליון דולר. שכונת בית וגן בירושלים היא גם אטרקטיווית. בבני ברק, שכונת הווילות הצמודה לרמת אהרון במרכז העיר היא היקרה ביותר, שכונה ה' שבמרכז העיר ושכונת הר שלום גם הן יקרות. מחירו של בית צמוד קרקע בשכונות אלה הוא בין 700 אלף דולר ל-1.5 מיליון דולר. דירת 4 חדרים עולה 420-300 אלף דולר. ברמת בית שמש וירושלים רוכשים חרדים מחו"ל כמה עשרות יחידות דיור כל שנה.

לפי מה נקבע מחיר הדירה?

מחיר הדירה כיום נקבע לפי "מותג שכונתי", כמו למשל אזור עם שכנים טובים. זאת, בשונה מהעבר אז היתה חשיבות לגור בצמוד למרכזי עולם התורה או מרכזי עולם החסידות או הרבנים. בנוסף, באחרונה התחילו הרוכשים לדרוש איכויות בנייה גבוהות, דבר שלא היה קודם. למשל, חברת סופר קרמיק נכנסה רק באחרונה לעולם החרדי.

מדובר בשינוי מהותי בתפישה החרדית לא?

כן, אבל זה לא השינוי היחידי. העולם החרדי משתנה כל הזמן. עוד 10 שנים חלק מהדברים שנאמרו בראיון הזה כבר לא יהיו רלוונטיים.

(TheMarker)




דווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-7/12/2004 21:51 לינק ישיר 

כ"כ הרבה שטויות בכתבה אחת.
אם אפשר את הלינק לכתבה בבקשה.



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-9/12/2004 01:20 לינק ישיר 

הכתבה נמצאת בהארץ און ליין



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
   
בית > פורומים > אקטואליה וחדשות > בית שמש > הקבלן פנחס זלצמן בראיון ל-TheMarker
מנהל לחץ כאן לנעילת האשכול
הוסף לעמוד האישי  דווח למנהל שלח לחבר