בית פורומים בחדרי חרדים

רגע שלפני שמתפתים לרכוש קרקע חקלאי בזול לפני הפשרה לבניה

שלום אורח. באפשרותך להתחבר או להירשם
הצג 15 הודעות בעמוד הוסף לדף האישי  דווח למנהל שלח לחבר
נשלח ב-15/4/2016 10:26 לינק ישיר 
רגע שלפני שמתפתים לרכוש קרקע חקלאי בזול לפני הפשרה לבניה

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001117686#element=hp_firstarticle אנחנו מניחים שנתקלתם כבר באחת המודעות או באחד מניסיונות המכירה הבאים (הנוסח די דומה בכל ההודעות): קרקע חקלאית ב... (אתם מזומנים להשלים) למכירה. רק 100-150-200-250 אלף שקל למגרש של רבע או שמינית דונם. השקעה מניבה בקרקע חקלאית במיקום מעולה, להשקעה צמודה לשכונת מגורים! באותיות קטנטנות אולי כתוב שהקרקע מוגדרת חקלאית ועל כן הבנייה אינה מיידית. יש אינפלציה של מודעות כאלה, אינפלציה של "יזמים" שמנסים למכור לכם חלום בזיל הזול. "אינה מיידית" - צירוף המילים הזה הוא דרך אלגנטית מאוד לומר שהבנייה בעצם "אינה ודאית", בהתחשב בביורוקרטיה ובאי-ודאות שאופפות קרקעות חקלאיות, אבל מי בדיוק צולל לתוך האותיות הקטנות כשריח הרווח המהיר עולה באוויר. אז ככה, זאת השיטה: "יזם" רוכש קרקע חקלאית של עשרות דונמים או מאות דונמים כדי לייצר עליה ספוקלציה בשלב הראשון, ולא ממש כדי לנסות לבנות עליה דירות. לעתים הוא עושה הסכם אופציה עם המוכר לשנה, בסכום מסוים. במהלך תקופה אחרי חתימת העסקה הוא מנסה למכור את הקרקע החקלאית בחתיכות, קטנות הרבה יותר - חצי דונם, רבע דונם ואף פחות, שמינית דונם. הוא מבטיח תמיד שהוא מותיר בידיו אחוזים בודדים מהקרקע, עדות לרצינות ולאמונה שלו בערך העתידי של הקרקע, כשתופשר, כשייבנו בה שכונות המגורים. עליית המחירים המסחררת בשוק הנדל"ן משחקת היטב לידי מוכרי החלומות, וגם הקרקעות החקלאיות עולות בהתאם. כך נוצר שוק של חלומות: הקונה מקבל פיסת קרקע בזול לכאורה, בתקווה שמתישהו בעתיד היא עוד תתברר כמכרה זהב, והמוכר נהנה מרווח מהיר, ספוקלטיבי, בלי מאמץ רב. מה לגבי שינוי תב"ע, מה לגבי היבטים של היטלי שבח בעקבות שינוי ייעוד? אלוהים גדול, כרגע חולמים. הנה כמה מקרים שבהם מוכרים חלומות. חלקם, יש לומר, אולי-אולי יתגשמו, אבל יש כאלו שייקברו באדמה: השבוע, בכתבתו של קובי ישעיהו ב"גלובס", התפארו ברק רוזן ואסף טוכמאייר, בעלי חברת הנדל"ן קנדה ישראל, כי רשמו רווח של 100 מיליון שקל ממכירת קרקע חקלאית שרכשו מבזק בשנת 2006 בקדימה צורן. הם התפארו גם ברווח של מי שרכש מהם את הקרקע. זו הייתה חתיכת קרקע, 956 דונם. חוזה חכירת הקרקע הוא עד שנת 2042 עם אופציה ל-49 שנים. החברה שילמה אז כ-97 מיליון שקל ומכרה עד היום כ-94% מהקרקע תמורת 197 מיליון שקל. 6% מהזכויות נותרו בידי החברה. מעולה לחברה? ודאי. מעולה לקונים? לא בטוח. הרי לא מדובר ברווח שנגזר מעליית מחירי הדירות במהלך העשור האחרון, אלא ברווח שנגזר מהשיטה שנקטו השניים. כאמור, מדובר ב"תרגיל" ידוע של "יזמים" בתחום הקרקעות החקלאיות: הם מתקשרים עם בעל חטיבת קרקע חקלאית גדולה, רוכשים אותה במחיר נמוך יחסית המשקף את שווייה החקלאי, ואז מוכרים אותה בחתיכות קטנות לרוכשים פרטיים רבים, הפעם במשרד מכירות נוצץ, עם הדמיות מרשימות וסיפורים על הפוטנציאל הענק שגלום בקרקע שצפויה להיות מופשרת לטובת מגדלי מגורים. הרי בישראל אנו חיים, בישראל שיש בה מצוקת דיור. ראו נא קונים יקרים: הכול מסביב בנוי. במקרה הזה, האמרה שהשלם שווה הרבה פחות מסך חלקיו נכונה מאוד: מכירת הקרקע לגורמים פרטיים, אפילו אם היא נעשית זמן קצר אחרי רכישת הקרקע בשלמותה, מניבה רווח עצום, רק ממלאכת תיווך ובשום פנים ואופן לא יזמות נדל"ן. בעצם, רוזן וטוכמאייר רשמו רווח של כ-100 מיליון שקל ממכירת חלומות, שימים יגידו אם יתגשמו. דבר אחד בטוח אפשר לומר: גם היום, עשור אחרי שרכשו את הקרקע, לא ניתן לדעת אם הקרקע תופשר, ואם כן מתי תופשר ומה בדיוק יאושר לבנייה עליה. רוזן וטוכמאייר, אגב, מציעים היום בדרך דומה חתיכות קרקע במתחם אלקו במזרח רמת השרון סמוך לצומת מורשה, שאותה רכשו לפני שנה מחברת אלקו שבשליטת גרשון זלקינד (65 דונם ב-181 מיליון שקל). מדובר בקרקע שייעודה הוא תעשייה ופועל בשטחה זה כמה עשורים מפעל אלקו. כ-190 "חתיכות" כבר נמכרו כ"זכות ליחידת קרקע" בסך כולל של כ-95 מיליון שקל, מאחר שישנה אפשרות שתקום מתחם שכונת מגורים. שוב, אלוהים גדול: לא ברור היום אם יש לרשות המקומית כוונה לאשר תוכנית לשינוי ייעוד של הקרקע, אי-אפשר לדעת בדיוק מה יאושר בסופו של התהליך בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ובאילו היקפים יהיה מדובר. ההיסטוריה של הנדל"ן בישראל רצופה בדוגמאות של תוכניות שאושרו בהתלהבות רבה בוועדה המקומית, אך נפסלו או צומצמו בוועדה המחוזית, שנוטה במקרים רבים לרסן את תאוות הרשויות המקומיות. רוצים דוגמה? ראו את כפר הנופש בפלמחים. לפני 12 שנה שיווקה המדינה קרקע עם תוכנית בנייה מאושרת להקמת כפר נופש סמוך לקיבוץ פלמחים. אלא שרגע לפני שהיזם שזכה במכרז הוציא היתר בנייה, החל מאבק ציבורי נגד הבנייה שהביא לבסוף לביטול התוכנית על ידי הוועדה המחוזית. רוזן וטוכמאייר אומרים להגנתם שכל הרוכשים יודעים היטב מה הסטטוס התכנוני של הקרקע ושהכול שקוף. ודאי שהכול שקוף, הרי הרבה חוזים בין מוכרים לקונים, על כל האותיות הקטנטנות שבהם, שקופים מאוד. במקרים מסוימים התיאבון של החברות שמציעות לנו פיסות של קרקעות חקלאיות תחת המונח הסקסי יותר "זכות לדירה" הוא גדול כל כך, עד שמעבר לסיכון הכרוך בעסקה היא גם נטולת היגיון כלכלי. כך, למשל, בתחקיר שפורסם במוסף הנדל"ן של "גלובס" הבאנו כדוגמה קרקעות חקלאיות שמשווקות חברות מסוימות בהוד השרון ובחולון. פיסות הקרקע הן כל כך קטנות - 120 מ"ר - שבוועדות המקומיות הזהירו את הציבור שכלל לא בטוח שמדובר בשטח שיבטיח בעתיד דירת מגורים, גם אם הקרקע תופשר. בעיריית חולון אף מצאו לנכון להוציא מודעה המזהירה את הציבור מביצוע העסקאות מאחר שאישור סופי של תוכנית המפשירה את הקרקע אינו צפוי בטווח זמן ידוע. גם במתחם "חוף התכלת" בהרצליה פיתוח מציעות חברות שונות "זכות לדירה" ליד הים, בעוד שתוכנית כלשהי להפשרת הקרקע לא אושרה עדיין, אפילו לא בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולאיש אין מושג מה ייבנה עליה, אם ייבנה. איש אינו יכול גם להבטיח, כמובן, אם הזכות הזאת "תופקע" בגלל מגוון של סיבות. השאלה הגדולה היא כמה זמן ייקח עד שכל האישורים יגיעו. מדובר בשנים, אם לא בעשרות שנים שימו לב לאבסורד הבא: בצפון מערב תל אביב, תוכנית הידועה בשם תא/3700 לבניית מגורים, תעסוקה ומסחר, אושרה במועצה הארצית. חברות שונות מציעות בשנים האחרונות "חתיכות קטנות" של קרקע במקום, והמחיר המוצע עולה כל הזמן עם התקדמות ההליך התכנוני (תולדה של בועת הנדל"ן). היום מציעות החברות "זכות לדירה" במחיר שהוא לא ממש שווה לכל נפש - 1.4 מיליון שקל. כמה וכמה שמאי מקרקעין אמרו ל"גלובס" שעיריית תל אביב כבר הודיעה שהיטל ההשבחה שיחול על בעלי הקרקע ביום שהתוכנית תקבל תוקף יעמוד על 550 אלף שקל (!) ליחידת קרקע למגורים, כך שהרוכשים צפויים לשלם רק על מרכיב הקרקע לדירה 2 מיליון שקל. תוסיפו את מרכיב הבנייה והגענו ל-3 מיליון שקל לפחות לדירה שצפויה להיבנות אולי בעוד 10 שנים. למה? כי גם אחרי אישור התוכנית הדרך עוד ארוכה. מדובר במתחם גדול שיש לחלק בו את הזכויות בין כל הבעלים (מה שנקרא הליך "איחוד וחלוקה", שגם הוא מלווה תמיד בהתנגדויות ממושכות), ולאחר קבלת התוקף וחלוקת הזכויות בתוכנית צפויות גם עבודות פיתוח לקרקע שיימשכו כמה שנים וכוללות הקמת כבישים, הקמת תשתיות ביוב ומים וכו'. בשכונת הגוש הגדול שמעבר לפינה, אגב, מוצעות היום דירות מוכנות ב-3 מיליון שקל. אז איפה ה"מציאה" בדיוק? דבר נוסף שאותן חברות שיווק מקפידות שלא לספר לנו הוא העובדה שככל שמפצלים את הבעלות בקרקע לבעלים רבים יותר, כך הליך קידום התוכנית צפוי להיות קשה ומורכב יותר. רשויות מקומיות מעדיפות תמיד להתנהל מול גורם אחד ולא מול מאות בעלי יחידות קרקע, מה גם שהליכי ההתנגדויות וחלוקת הזכויות הם יותר מסורבלים וצפויים לארוך זמן רב יותר כאשר מספר בעלי הקרקע גדול יותר. אבל זה לא מעניין את המשווקים, שאת הקופון שלהם הם כבר גזרו. הם את החלום שלהם הגשימו, אבל את הרוכשים הם השאירו עם חלומות שספק אם יתממשו, וגם אם יתממשו, ספק אם יהיו אלה חלומות רווחיים.



דווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-15/4/2016 11:09 לינק ישיר 

כתבה חשובה.



דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-15/4/2016 13:37 לינק ישיר 

פוקח עיוורים.

עדיין לא מאוחר גם בנוגע לקבוצות רכישה ותמ"א 38.



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-15/4/2016 13:50 לינק ישיר 

בקבוצות רכישה לפעמים יש רווח, לפעמים רווח גדול, תלוי אצל מי !



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-15/4/2016 13:53 לינק ישיר 

ולפעמים מפסידים את המכנסים.

לך תלמד מה משמעות קבוצת רכישה. תבדוק כמה עלה בסוף אם בכלל הצליחו לממש.



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-15/4/2016 13:57 לינק ישיר 

החלומות האלו טובים מאוד, למי שיש לו 100-250 אלף ש"ח מיותרים,
ולא אכפת לו מה יקרה עם הקרקע ב־50 שנים הבאים.
הילדים או הנכדים ודאי יהנו מהעסקה.



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-15/4/2016 14:02 לינק ישיר 

שקוףשקוף כתב:
ולפעמים מפסידים את המכנסים.

לך תלמד מה משמעות קבוצת רכישה. תבדוק כמה עלה בסוף אם בכלל הצליחו לממש.


היו קבוצות רכישה שחסכו הון תועפות כמו בפרויקט "רמת שלמה"

שאצל קבוצת  "דגל התורה" עוד החזירו הרבה כסף שנשאר בסוף בקופה.


חלק גדול מקבוצות הרכישה הם אנשים שלא מבינים מה זה בנייה,

שהוא דבר שצריך הרבה שנות ניסיון בענף ואין הרבה כאלה,

וגם להיות איש ישר בתחום שזה דבר עוד יותר נדיר.



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-17/4/2016 13:34 לינק ישיר 

אני לא התכוונתי לקבוצות רכישה לדיור זה עוד ענין אלא כל הפרסומות של לרכוש קרקע חקלאי אם זה היה מציאה לא היו מפרסמים בסיטונאות



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-17/4/2016 14:25 לינק ישיר 




דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
   
בית > פורומים > אקטואליה וחדשות > בחדרי חרדים > רגע שלפני שמתפתים לרכוש קרקע חקלאי בזול לפני הפשרה לבניה
מנהל לחץ כאן לנעילת האשכול
הוסף לעמוד האישי  דווח למנהל שלח לחבר