בית פורומים בחדרי חרדים

רעידת אדמה: קופת העיר השקיעה 60 מיליון ש"ח בקרן השקעות נדל"ן

שלום אורח. באפשרותך להתחבר או להירשם
הצג 15 הודעות בעמוד הוסף לדף האישי  דווח למנהל שלח לחבר
נשלח ב-18/9/2016 11:10 לינק ישיר 
רעידת אדמה: קופת העיר השקיעה 60 מיליון ש"ח בקרן השקעות נדל"ן

כספי הצדקה של 'קופת העיר' על קרן הצבי - כותרת ראשית היום ב'כלכליסט': עיון מעמיק בתשקיף של קרן 'מגוריט' שפונה בעיקר למגזר החרדי שמתלהב מהשקעות נדל"ן בארה"ב, מגלה שמי שייהנו בוודאות הם יזמי הקרן, המשקיעים לא בטוח.
בין המשקיעים הכבדים: חברות קדישא, וקופת העיר בני ברק.


עיקרי הכתבה היום בכלכליסט:

קרן הנדל"ן ששמה את המנהלים שלה לפני המשקיעים

קרן הריט מגוריט, שצפויה להשלים את הנפקתה השבוע, מתבססת על תחזיות בעייתיות שכוללות קבלת הנחות מקבלנים ועליית מחירים כמו בעשור הקודם. לכן היא תתקשה להגיע לתשואה שהיא צופה. העיקר שהמודל העסקי מבטיח למנהלים דמי ניהול נאים בלי קשר לרווחים

שלושה דברים היו אמורים להפוך את קרן הריט החדשה למגורים מגוריט למכשיר השקעה לוהט: מחירי הדירות שממשיכים לעלות, הטבות מס לקרנות ריט שאישרה המדינה בחודש אפריל האחרון ומנהלים מוכרים עם קילומטראז' מרשים במסדרונות השלטון - מנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר אייל גבאי שמשמש יו"ר הקרן ומנכ"לית משרד האוצר לשעבר יעל אנדורן שמשמשת יו"ר ועדת האסטרטגיה.

על הנייר החיבור הזה נוחל עד כה הצלחה מסחררת. כבר בשלבי ההקמה הראשונים שלה השנה מגוריט זכתה להתחייבויוות השקעה של 180 מיליון שקל, ביום רביעי האחרון היא השלימה את השלב המוסדי בהנפקה שלה ובשבוע הבא בכוונתה לגייס 12 מיליון שקל נוספים בשלב הציבורי, כך שלרשותה יעמדו 240 מיליון שקל פנויים להשקעה.

אך ישנם סדקים רבים בתמונה. רוב הגופים המוסדיים שהשקיעו בקרן אינם גופים קלאסיים, הקרן הפכה ללהיט בעיקר במגזר החרדי והמודל העסקי נשען על הנחות אופטימיות יתר על המידה. בינתיים, מי שבוודאות ירוויחו ממנה אלו המנהלים שלה.


תוכנית אסטרטגית בעייתית

התוכנית האסטרטגית של הקרן כוללת רכישת נדל"ן מניב למגורים, בעיקר באמצעות רכישת מקבצי דיור של 20 דירות ומעלה, לצד נדל"ן מניב נלווה כמו חנויות ומסחר צמוד למגורים.

לפי התוכנית של מגוריט שהוצגה בתשקיף, הקרן תרכוש נכסים בפיזור גיאוגרפי רחב, הן בערי פריפריה כמו חדרה ובאר שבע והן בערי המרכז, כמו רעננה וראש העין.

כמו כן, הקרן מעריכה כי ביכולתה לרכוש את הדירות בהנחה של 5%–10% בשל היקפי העסקאות שהיא מתכננת. בנוסף, הקרן מדגישה כי בכוונתה לרכוש גם דירות על הנייר.

לפי מגוריט, נכסים בשווי של 300 מיליון שקל בשנה יניבו לה הכנסות של 12–15 מיליון שקל בשנה. אך התוכנית העסקית הזו מבוססת על הנחות יסוד אופטימיות, אולי אף יתר על המידה.

ראשית, גם בתרחיש אופטימי לפיו התשואה השנתית על נכסיה תעמוד על 4%–5% בשנה, יותר מהתשואה ברוטו על דירה בישראל שעומדת על פחות מ־3.5%, התשואה בפועל צפויה להיות נמוכה בהרבה. מגוריט תעסיק אנשי תחזוקה וכספים, מה שיפחית את התשואה ל־3%. על כך יש להוסיף את העובדה שחברת הניהול של הקרן גובה 1% משווי הנכסים כדמי ניהול. כלומר, התשואה שתגיע למחזיקי הקרן תעמוד על 2% במקרה הטוב. גם זאת בהנחה שמנגנון הקרן לא יהיה בזבזני מדי, השוכרים יהיו טובים והקרן תרכוש דירות מוצלחות.

על כך יש להוסיף את העובדה שעבור המשקיעים קרנות ריט ככלל סובלות מנחיתות מובנית ביחס לרכישת דירה להשקעה בדמות מסים גבוהים. המס על ההכנסה מהשכרת דירה בישראל עומד על 10% בעוד מחזיקי הקרן ישלמו מס של 20% על הדיבידנדים שתחלק הקרן, שמתבססים על ההכנסות מהשכרת הדירות.

בנוסף, משקיע שרכש דירה יכול למכור אותה מתי שירצה, בעוד למגוריט אסור למכור את הדירות שהיא רוכשת במשך 20 שנה לפי פקודת מס הכנסה שחלה עליה מתוקף הטבות המס שמקבלות קרנות הריט בישראל.


נתון נוסף שעליו הקרן מתבססת היא העובדה שמדד מחירי הדיור בישראל עלה מאז 2007 בכ־72%. לא ברור מדוע מנהליה של הקרן, שאמורים להימנות עם השורה הראשונה של אנשי הכספים והכלכלה בישראל, לא מסייגים את הנתונים האלו ומסבירים כי הסיכוי שהעתיד ייראה כמו העבר נמוך. הסיבה העיקרית לעליית מחירי הנדל"ן בישראל היא הורדת הריבית במשק. מאז 2007 הריבית בכל השווקים ירדה. בסביבה של ריבית נמוכה, מחירי הנכסים עולים, שכן התשואה שהם מניבים גבוהה יחסית לריבית. כפועל יוצא, נדל"ן הפך למוצר השקעה בולט. כיום נראה כי הורדת הריביות בעולם הסתיימה והכלכלה העולמית נמצאת ערב העלאות ריבית. במצב כזה, עליית המחירים צפויה להיעצר והמגמה אף עשויה להתהפך. לכן הרמיזה של מגוריט שלפיה היא מסתמכת על העבר בתור אינדיקטור לעתיד אינה רלבנטית.

גם הצפי של מגוריט לרכישת דירות - הן קיימות והן על הנייר - בהנחה הוא בעייתי, בעיקר משום שלאור הביקושים סביר להניח שמנהלי הקרן יתקשו לקבל דירות רבות בהנחה של עד 10%. הדבר אינו אפשרי בשוק הדיור כיום.

כמו כן, ההשקעה ברכישת דירות על הנייר, במכירה מוקדמת (פרה־סייל), היא פחות או יותר הפסד בטוח עבור משקיעי הקרן, משום שמרגע הרכישה ועד שהדירות יימסרו לידי הקרן יחלפו 4-5 שנים שבהן הדירות האלו אינן מניבות הכנסות כלל, אך חברת הניהול ממשיכה לקבל דמי ניהול (שנגזרים משווי הנכסים) והקרן ממשיכה לרשום הוצאות.

ייתכן שכל אלו מהווים את הסיבה לכך שגופים מוסדיים גדולים משכו את ידיהם מהנפקת הקרן - אירוע שנחשב לבלתי שגרתי. למעשה, ההשקעה המשמעותית ביותר מצד גוף מוסדי בהנקפת מגוריט התבצעה על ידי קופות הגמל של אקסלנס שהתחייבו להשקעה של 40 מיליון שקל עוד לפני השלב המוסדי של ההנפקה. כשהשלב המוסדי יצא לדרך הצטרפו גם הפניקס, קרנות הנאמנות של איילון, תמיר פישמן ומיטב דש, אך כל הגופים האלו השקיעו מיליונים בודדים.

ייתכן גם שניתן להסביר זאת במבנה של הקרן שהופך את חברת הניהול שלה - שבה מחזיקים כל הגופים שהתחייבו להשקעה מוקדמת - לגוף שהתשואה שלו מובטחת יותר מזו של המשקיעים בקרן.

החרדים הסתערו

הגופים המוסדיים הקלאסיים אמנם משכו את ידיהם מהנפקת מגוריט, אך מי שהתלהבו מהקרן ועטו על ההנפקה היו גופים חרדיים. כתוצאה מכך, חברה קדישא, למשל, מחזיקה ב־18.2% מהקרן וב־8% מחברת הניהול של מגוריט. מי שככל הנראה אחראי לחיבור בין הקרן לעולם החרדי הוא וייספיש שמחזיק בעצמו בנתח נאה ממנה.

וייספיש הוא איש עסקים מבני ברק שעוסק בנדל"ן ושהיה מעורב בשנים האחרונות בכמה חברות ציבוריות, כמו למשל נץ ארה"ב, חברה־בת של נץ הישראלית, שמתמחה בהשקעות בנדל"ן למגורים בארה"ב. הוא גם החזיק בשלד הבורסאי שאליו מוזגה פעילותה של נץ ארה"ב. בזמנו היתה גם מחשבה להשתמש בשלד הזה כדי להשתלט על אי.די.בי.

וייספיש הוא דמות מקושרת בעולם החרדי ונחשב למי שמתווך בין אנשי עסקים חרדים לשוק ההון.

גבאי גם הוא נרתם למשימה להבאת משקיעים חרדים לחברה. לעיתונות החרדית הוא אמר כי "מצאנו בציבור החרדי שותף טבעי משום שציבור זה מתמצא בנדל"ן, מבין בתחום ונחשב לצרכן גדול של נדל"ן במדינת ישראל".

להשקעה של גופים חרדיים, כמו חברה קדישא (שהשקיעה 40 מיליון שקל במגוריט) וקופת העיר בני ברק (שהשקיעה 60 מיליון שקל) - מוסד גמילות החסדים (גמ"ח) הגדול ביותר ששווי נכסיו עומד על 112 מיליון שקל - יש גם הסבר כלכלי. מבחינתם, אף שמדובר במוצר שנשמע לציבור החרדי מתוחכם וחדשני, מדובר בהשקעה סולידית. לדברי שייע איצקוביץ' ממשרד הפרסום תוצאות אפקטיביות שמייצג את מגוריט במגזר החרדי זאת בדיוק הסיבה: "הם הצטרפו בגלל שזה סולידי". איצקוביץ' הדגיש גם שהרבנים אישרו את ההשקעה בקרן, שמשווקת באגרסיביות במגזר שמרבה לחסוך באמצעות השקעה בנדל"ן. כלומר, ניתן לומר שהחרדים התנהגו יותר כמו אספן דירות מאשר שחקן בבורסה.

ממגוריט נמסר כי "כל קרנות הריט הונפקו כשהן גובות דמי ניהול של 1% משווי הנכסים ורק לאחר זמן הן בחנו מחדש את הנושא. דמי הניהול שקרנות ריט אחרות גובות זהה פחות או יותר. דמי הניהול שישולמו לחברת הניהול אמורים לכסות את שכרם של חמישה נושאי משרה בחברה - מנכ"ל, יו"ר, יו"ר ועדת אסטרטגיה, יו"ר ועדת השקעות ודירקטור נוסף. דמי ניהול אלו נמוכים מאוד בכל השוואה רלבנטית. כמו כן, ההשוואה לקרנות ריט בתחום הנדל"ן המניב מוטעית ומשקפת אי־הבנה של נכס הבסיס. דירות מגורים ובנייני משרדים אינם אותו מוצר".


קישור לכתבה


נשלח מהאנדרואיד שלי




דווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-18/9/2016 11:10 לינק ישיר 

העתק הדבק

השערוריה של הדור - גזילה נוראה הזועקת לשמים: 60 מיליון שקל כספי צדקה הועברו בשקט למיזם נדל"ני בישראל ע"י 'קופת העיר'

מאת אחד מעובדי 'קופת העיר'

נגמרו המילים כדי לבוא ולתאר את גודל השערוריה ועוצמת העושק של קופת העיר בני ברק. במשך שנים הם עושים מסע שנור חובק עולם למען עניי בני ברק ונוחלים הצלחה. בכירי הרבנים הליטאים מככבים בכל הקמפיינים שלהם ובכל המודעות. מנהלי 'קופת העיר' בוכים ו'מתבכיינים' שאין כסף בקופה כדי לחלק לעניים המסכנים וביום שלישי יצא המרצע מהשק: 60 מיליון שקל במזומן, סכום אגדי בכל קנה מידה, הועברו על ידי מנהלי קופת העיר של בני ברק, שפרינצלס ושרייבר, לידי קרן השקעות שהונפקה בבורסה. הקרן גייסה 180 מיליון שקל למיזם נדל"ני ראשון מסוגו בישראל ומבקשת לגייס עוד 300 מיליון שקל מהציבור.
בבסיס הרעיון הנדל"ני הוא רכישה מסיבית במסגרת קבוצות רכישה של אלפי דירות יד שניה בכל רחבי ארץ ישראל ולשווקם אחרי שיפוצם ברווח ניכר. עו"ד הרב חיים וייספיש מבני ברק מצא פירצה בחוק הישראלי ולפיה המיסוי של קבוצת רכישה לדירות יד שניה הינה אפסי והרווח הוא ענק. להרצת הרעיון החדש גייס הרב וייספיש הון עתק מכמה גורמים בישראל. קופת העיר השקיעה כאמור 60 מיליון שקל תחת שם בדוי, החברא קדישא של תל אביב השקיעה 40 מיליון שקל, קק"ל השקיעה עוד 40 מיליון וחברה בורסאית השקיעה עוד 40 מיליון שקל. יחד גייס הרב וייספיש 180 מיליון שקל לפרוייקט הנדל"ני החש של ישראל והוא רוצה לגייס עוד 300 מיליון שקל מהציבור ע"י מניות.


נשלח מהאנדרואיד שלי



תוקן על ידי נכבדות ב- 18/09/2016 11:11:31




דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-18/9/2016 11:15 לינק ישיר 

מי מתיר לקופת צדקה להשקיע את הכסף



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-18/9/2016 11:27 לינק ישיר 

אלו קרנות לטובת יתומים.

במקום לכתוב כל הכבוד על שמירת ערך הכסף אתם יוצאים נגדם?

תוקן על ידי מואי ב- 18/09/2016 12:10:59




דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-18/9/2016 11:29 לינק ישיר 




דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-18/9/2016 11:34 לינק ישיר 

יאיסור מפורש לסחור בכספי צדקה! כמבואר בפוסקים. (מפי דיין מפורסם)



דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-18/9/2016 12:31 לינק ישיר 




דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-18/9/2016 12:38 לינק ישיר 

מואי כתב:


אלו קרנות לטובת יתומים.

במקום לכתוב כל הכבוד על שמירת ערך הכסף אתם יוצאים נגדם?

תוקן על ידי מואי ב- 18/09/2016 12:10:59



כל הקופות השקיעו בדירות בשביל קרנות ליתומים

לא על הנייר
לא קרקע חקלאית
ולא חלומות


נשלח מהאנדרואיד שלי




דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-18/9/2016 12:40 לינק ישיר 

נשמע באמת השקעה סולידית וכל הכבוד להם על היוזמה



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-18/9/2016 13:07 לינק ישיר 

הכלבים נובחים השיירה עוברת.
ככל הנראה מדובר בקרנות ערבים, עדיף שזה ישב בבנק ויקבלו תשואה של 0.000, הם עושים עבודת קודש.



דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-18/9/2016 13:26 לינק ישיר 

כנראה מדובר בנקמה מתוקה של קופת צדקה אחרת שקופה זו שמחה לאידה...


נשלח מהאנדרואיד שלי




דדווח על תוכן פוגעני

מחובר
נשלח ב-18/9/2016 13:30 לינק ישיר 

בניגוד לאמור פה, על ידי אנשי הזעזועון הרועדים שהעתיקו את הדברים מאתרו של חיים שאולזון, העניין נעשה בפירסום גדול, ופורסם פה בבחדרי כבר לפני זמן רב וזכה להסברים. בניגוד לקופות אחרות המתנהלות בצורה שחורה ומלוכלכת כזכור מחשיפת דו"ח המבקר על קופת העציצים, בקופת העיר הכל בצורה לבנה גלויה וישרה, העובדה שהכספים של קרנות היתומים מושקעים בהשקעות סולידיות מופיע בפירסמוי הקופה, וכך צריך להיות.





דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-18/9/2016 13:47 לינק ישיר 

אני מבין שנכבדות, גמרא-בלאט וחברו הערל, חושבים שהרבה יותר טוב לקחת כסף מקופת צדקה לכיסם של מנהליה ושל קרובי משפחתם. אלחרת, קצת קשהלהסביר היכן הם היו כשנחשפו השערוריות של ועד הרבנים.

לגופו של עניין, ולהוציא מן המלעיזים, הובא כבר באשכול סמוך צילום של פרוספקט בצטרפות לערבים, שם מצהירה קופת העיר, באותיות גדולות וצבעוניות, שכסף שנשמר בקרנות היתומים, יושקע בקרנות השקעה סולידיות לטובת היתומים.

בהצלחה למגרדים



דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-18/9/2016 13:49 לינק ישיר 

אריה100 כתב:
יאיסור מפורש לסחור בכספי צדקה! כמבואר בפוסקים. (מפי דיין מפורסם)
שטויות מוחלטים. חובה להשקיע כספי יתומים (שמיועדים לשימוש עתידי), אם כי רק בהשקעה סולידית.



דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-18/9/2016 13:59 לינק ישיר 

כל מי שמנסה לחבל ולהשמיץ את פעילות הקודש של קופות הצדקה בארץ, כשבעקבות ההשמצות חסרות האחריות עלולות התרומות לרדת שידע שהוא גוזל אוכל וחיים מיתומים, אלמנות, חולים ושבורי לב.
למי שיודע, קופת העיר היא קופה שמתנהלת בסדר ויושר מופתי, ואין שום הגיון שהם יחזיקו את כספי היתומים של תוכנית ערבים בלי לנסות להפיק מהכסף רווחים לטובת היתומים


תוקן על ידי החלוץ ב- 18/09/2016 13:59:35




דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
נשלח ב-18/9/2016 15:04 לינק ישיר 

בדיחה.
השוטה נכבדות לא קרא את הכתבה אותה הביא בעצמו.
הגופים המוסדיים שהתחייבו להשקעה מוקדמת, הם אלו שגם גוזרים את הקופון בשל הנתח שלהם בחברת הניהול. קרי: כל המינוסים אותם מציינים בכלכליסט, אם קיימים, מהווים פלוס עבור אותם גופים שרכבו נכון על הגל.

אז שוב מתברר: קופת העיר מנהלת עסקיה בתבונה, ובעיקר ביושר.



דדווח על תוכן פוגעני

מנותק
   
בית > פורומים > אקטואליה וחדשות > בחדרי חרדים > רעידת אדמה: קופת העיר השקיעה 60 מיליון ש"ח בקרן השקעות נדל"ן
מנהל לחץ כאן לנעילת האשכול
הוסף לעמוד האישי  דווח למנהל שלח לחבר
1 2 3 4 5 6 לדף הבא סך הכל 6 דפים.