משכנתא עד 90% - ההגיון שמאחורי השגעון

אחד הנושאים הרגישים ביותר בציבור הוא נושא יוקר הדיור. שנייה לפני שהוחלט על פיזור הכנסת, התבצעו כמה מהלכים במטרה לאפשר לזוגות צעירים להגיע לרכישת דירה

במקביל לתוכנית מע"מ אפס, תוכנית שכנראה לא תצא לפועל לאחר פיזור הכנסת, התגבשה לה תוכנית שנייה – תוכנית משכנתא 90%. גם התוכנית הזו ספגה ביקורת רבה ועוררה חששות כבדים לגבי תוצאותיה האפשריות.

מה היתרון?

ההגיון שעומד בבסיסה של תוכנית משכנתא עד 90% הוא פשוט: אם זוג צעיר יוכל לשלם פחות עכשיו ויותר אחר כך, אולי כך הוא יצליח להגיע לדירה המיוחלת. כאשר המשכנתא היא עד 70% מערך הדירה, נאלץ הרוכש להשיג הון עצמי בגובה של 30% מערך הדירה לפני שהוא זכאי לקבל משכנתא. כאשר מחירי הדיור גבוהים מאד, 30% מהווה הון ראשוני שמרבית הזוגות הצעירים אינם מסוגלים לעמוד בו. ההגיון מאחורי ההצעה הזו היא, שאילו ההון הראשוני שיידרש מאותם זוגות יעמוד על 10% בלבד, הרי שיהיו הרבה יותר זוגות שיוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה.

נשמע הגיוני, אז על מה הביקורת?

ישנן מספר נקודות שמתכנני התוכנית לא לקחו בחשבון. נושא ראשון שלא נלקח בחשבון (הביקורת העיקרית כנגד התוכנית) היא נושא ההיצע והביקוש. בשוק חופשי, המחיר נקבע בהתאם להיצע ולביקוש. כאשר ההיצע גבוה מהביקוש אז המחירים יורדים, כאשר הביקוש גבוה מההיצע אז המחירים עולים. מחירי הדיור הגבוהים בארץ הם פועל יוצא של שוק שבו הביקוש גבוה מההיצע.

החשש מתוכנית משכנתא עד 90% הוא שזוגות רבים שקודם לא ניסו לרכוש דירה כלל, פתאום יצטרפו למעגל רוכשי הדירות. כלומר, יגדילו את הביקוש ויגרמו למעשה לעליית נוספת במחירי הדיור.

דה ז'ה וו

ביקורת נוספת המושמעת כנגד תוכנית משכנתא עד 90% היא שיכולת הקניה לא השתנתה למעשה. הון עצמי בגובה 25%-30% מהווה חסם ראשוני לרכישת דירה עבור רבים. אותם אלו שעכשיו יוכלו לרכוש דירה כיוון שמחסום זה ירד, יאלצו להתמודד עם החזרי משכנתא גבוהים יותר – וייתכן שלא יעמדו בכך.

משבר הסאב-פריים בארה"ב, המשבר החמור ביותר בתקופה האחרונה, נבע מצירוף תנאים כלכליים המזכירים במידה רבה את המתרחש כיום בישראל. מצד אחד, ריביות נמוכות במיוחד קרצו לנוטלי המשכנתאות שיכלו להשיג הלוואות בתנאים נוחים במיוחד. מצד שני, המדינה עודדה רכישה על ידי קביעת סף נמוך במיוחד של הון עצמי נדרש לצורך קבלת משכנתא.

בפועל, רבים רכשו דירות שרובן מומן על ידי כספי המשכנתאות - מבלי שיהיה להם יכולת אמיתית להחזיר את הלוואת המשכנתא. בועת הנדל"ן התפוצצה לאחר שהבנקים החלו לממש את השעבוד על הבתים, דבר שהביא להצפת השוק וירידה חדה במחירי הדיור. בעקבות ירידת מחירי הדיור, נוצר מצב בו גובה ההלוואה שניתנה היה גבוה מהמחיר שהבנקים קיבלו עבור מכירת הדירה, דבר שהביא להפסדים ניכרים ופשיטת רגל של בנקים וחברות השקעה רבות, ומכאן הכל היסטוריה.

החשש מתוכנית משכנתא עד 90% הוא, שהיא למעשה משחזרת את התנאים שהביאו לפיצוץ בועת הנדל"ן בארה"ב: ריביות נמוכות במיוחד, משכנתאות המכסות אחוז גבוה ממחירי הדירות, ורוכשים שגם ככה בקושי גומרים את החודש.

להישאר עם ראש על הכתפיים

ברור שעבור זוגות צעירים רבים רכישת דירה מהווה הגשמת חלום, קבלת משכנתא עד 90% מערך הדירה נשמע כמו סוף טוב אבל כדאי לזכור שכאשר מדובר במשכנתא, רכישת דירה אינה הסוף אלא ההתחלה בלבד. כדאי לקחת בחשבון את העתיד: חיסכון למטרת השגת הון ראשוני גבוה מ-10% היום, יוריד את גובה ההחזר החודשי בעתיד, ומדובר על חיים שלמים.

התנהלות חכמה בלקיחת משכנתא היא אינטרס גם של הרוכשים וגם של ספקי ההלוואות. כל יועץ משכנתא יסביר לכם שמומלץ להגיע עם הון ראשוני גדול ככל האפשר על מנת להחזיר את המשכנתא בצורה נוחה ובטוחה בהמשך.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!