י"ב אייר התשפ"ד
20.05.2024
נייר עמדה חדש

מכה למשקיעים: רכשתם דירה ע"מ למכור אותה? אתם עלולים להסתבך

נייר עמדה חדש של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מבקשת לקבוע שמי שרכש דירה חדשה במטרה למכור אותה, מחויב בהוראות חוק המכר, ממש כמו היזם שמכר את הנכס

מכה למשקיעים: רכשתם דירה ע"מ למכור אותה? אתם עלולים להסתבך
אילוסטרציה צילום: באדיבות המצלם

בעקבות ריבוי מבצעי מכר דירות, במסגרתם מאפשר יזם לרוכש דחייה ארוכה של עיקר תשלומי התמורה או מבצעי מימון שונים לרכישת דירות חדשות מיזמים בתקופה האחרונה, וצמיחתה של תופעה בה רוכשי הדירות רוכשים את הדירה לא כדי לגור בה, אלא במטרה למכור אותה, וליהנות מעליית השווי, פרסם הממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה בנושא. 

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מבקשת לקבוע שמי שרכש דירה חדשה במטרה למכור אותה, מחויב בהוראות חוק המכר, ממש כמו היזם שמכר את הנכס. המשמעות היא שאי עמידה בהוראות חוק המכר, בדגש על הבטחת כספי הצד השלישי (הרוכש שלכם), עלולה לגרור סנקציות הקבועות בחוק.

במשרד הסבירו כי "חלק ניכר מרוכשים אלה אינם עוסקים באופן שוטף בתחום הנדל"ן ואינם בקיאים בדרישות החוקיות הכרוכות בעסקאות מכר של דירות חדשות. יחד עם זאת, מבצעי המימון השונים של היזמים פתחו בפניהם אפשרות לרכוש דירה עם הון ראשוני נמוך ובהמשך למכרה לצד שלישי בעבור רווח. במקרה המתואר, מטרת הרכישה הינה מכירת הדירה, ולכן מדובר בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר. בהתאם, אם אותו רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל החובות החלות על "מוכר" לפי חוק המכר, הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק".

עוד הסבירו כי חובה מרכזית בחוק המכר של מוכר דירה כלפי הרוכש, היא הבטחת כספיו של הרוכש. במקרה בו הרוכש הראשון הופך למוכר, עליו להבטיח את כספו של הרוכש החדש, בעיקר אם טרם הסתיימה בניית הדירה ונמסרה לרוכש, וכאשר התשלום מאת הרוכש השני, המהווה את רכיב הרווח של הרוכש הראשון עשוי שלא להיות מובטח, בניגוד לחוק. בנייר העמדה מפורטות הבהרות, הנובעות מהחוק, לעניין אופן הבטחת כספיו של הרוכש החדש ולעניין מגבלות על גביית הכספים ממנו. 

בנייר העמדה שפורסם מדגים עמית גריידי, ממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון: "בתאריך 1.1.24 אדם רכש דירה בכוונה למכרה אשר עתידה להימסר בתאריך 1.12027 תמורת שני מיליון שקל. במועד הרכישה שילם הרוכש הראשון ליזם סכום של מיליון שקל, וזאת באמצעות שובר בנקאי אשר מקנה ערבות בנקאית. בתאריך 1.1.26 הרוכש הראשון יתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, והצדדים יסכמו על תמורה בסך 2.5 מיליון שקל (חצי מיליון שקל רווח לרוכש הראשון).

במועד ההסכם ניתן יהיה להסב את הערבות הבנקאית מהיזם לטובת הרוכש השני בסכום שהרוכש הראשון שילם עד אותו מועד ליזם (מיליון שקל בלבד), ולפיכך זה יהיה הסכום אותו יוכל הרוכש הראשון לגבות מהרוכש השני. ניתן להניח כי הסכם סטנדרטי יקבע כי את היתרה של מיליון שקל שהרוכש הראשון חב ליזם, ישלם הרוכש השני, בהתאם להסכם המכר המקורי, ישירות ליזם, ואילו את הסכום של חצי מיליון שקל, שהם הרווח של הרוכש הראשון, יתבקש הרוכש השני להעביר לרוכש הראשון".

גריידי מסכם כי את הסכום של חצי מיליון שקל (הרווח) ניתן לגבות לאחר קיום התנאים הקבועים בחוק המכר, כך שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה וזכויותיו הובטחו באמצעות אחת מהבטוחות המפורטות בחוק.

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אמר: "משרד הבינוי והשיכון מעודד שותפות פעילה של הציבור בשוק הנדל"ן, כרוכשים, מוכרים, יזמים וכו', במטרה לחזק את השוק, להוריד את מחירי הדיור ולייצר זמינות של מגוון סוגי דיור שונים לכלל האוכלוסייה. פעילות זאת נעשית תוך שימת לב לשמירה על זכויותיהם של כל המעורבים בעסקאות, עם דגש על קיום הוראות חוק המכר, בכדי ליצור סביבה בטוחה ויציבה כלכלית לפעול ולצמוח בו". 

משקיעים דירה נדל"ן להשקעה נכס

art

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!

הוספת תגובה

לכתבה זו טרם התפרסמו תגובות

תגובות

הוסיפו תגובה
{{ comment.number }}.
{{ comment.date_parsed }}
הגב לתגובה זו
{{ reply.date_parsed }}
טען עוד