מנכ"ל חברת "ברקת" בריאיון נרחב: "הדור הבא של מבצעי 20-80 יגיעו מהמימון החוץ בנקאי"

עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון "ברקת" התראיין באחרונה לעיתון הכלכלה "גלובס" שם התייחס בהרחבה רבה לשוק הדיור במדינה, לצד עליות המחירים, ענף המימון, סוגיית הבנקים ועוד מגוון נושאים. חברת ברקת הינה חברת מימון ציבורית העוסקת במתן הלוואות בתחום הנדל"ן. היא מתמחה במימון ליווי בנייה לפרויקטים וגישור בתחום הנדל"ן, בדגש על יזמים וקבוצות בעלי קרקע, וכן נותנת מענה בהלוואות נוספות בתחום הנדל"ן.

החברה הוקמה ב־2015 על ידי רוני בירם וגיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס נשואה, ומנכ"ל החברה עדי גזית, בעל עבר עשיר בניהול, קידום, ליווי פרויקטים והשקעות פיננסיות. בתפקידו האחרון שימש כסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת סאנפלאואר, חברת השקעות ציבורית המבצעת השקעות בארץ ובעולם. יו"ר החברה וועדת האשראי הינו זאב ילינק, בעל 40 שנות ניסיון בעולם המימון והנדל"ן, ובתפקידו האחרון כיהן כראש סקטור חברות בנייה בבנק לאומי.

כשגזית נשאל בריאיון הנרחב על הראייה הכללית שלו של שוק הנדל"ן הישראלי, הוא שולף מיד את המונח "טווח רחוק". "זה לא בורסה ולא סחר", הוא אומר. "לדעתי האישית, בטווח הרחוק ובהסתכלות רחבה על הענף, שוק המגורים במדינת ישראל יעלה, כי יש עיוות תמידי בשוק, עקב הגידול הדמוגרפי, שהוא גדול מכל המדינות בעולם המערבי, ואם בשנים רגילות בונים 40־-50 אלף יחידות דיור בשנה, הביקוש הרגיל הוא הרבה מעבר לזה. 70 אלף ואולי יותר, וכנראה יגדל ויילך".

לדבריו, "זה מביא למצב שהשוק בטווח הרחוק ישמור לכל הפחות על רמות המחירים הקיימות או שהמחירים יעלו. הרי שנים שאומרים 'המחירים גבוהים, ואנשים לא יוכלו לשלם את המחירים האלה' ואנחנו רואים מה קורה. וגם עכשיו, כשמספר העסקאות יורד - זה לא שהביקוש ירד. ראינו מה קרה כששחררו אותו קצת והשוק השתולל לתקופה מסוימת ואחר כך נרגע ועכשיו באמת רואים דעיכה. משפרי דיור, זוגות צעירים, משקיעים - לא נעלמו. הם בבית, מחכים, ויצאו החוצה. אם הריבית הייתה יורדת, אין לי ספק שהיינו רואים האצה גדולה מאוד ושחקנים שחוזרים לשוק".

גזית נשאל במהלך הריאיון לדעתו בנושא מבצעי ה־20%/80%, וענה כי, "מאיפה המבצעים האלה נולדו? היזם מגיע לבנק או לגוף המממן, ודורשים ממנו מכירה מוקדמת, כתנאי לליווי. אבל הקונים על הגדר, הריבית גבוהה, ואין מכירות. אז חשבו על המבצעים האלה, וזה עורר את השוק והחזיר שחקנים לשולחן. רוכשים הסכימו לשים 20% ונפתרו החסמים מול הבנקים. אז המערכת הזינה את עצמה והדברים התקדמו. אם היזם עשה חיתום ובדק מי הם הרוכשים ואת היכולת שלהם וזה שהם קנו באמת ולא לשם מכירה וגריפת רווח - אז בסדר. בנק ישראל חשש מהתהליך הזה, שבסופו של דבר הקונים לא יוכלו לעמוד ברכישה, ושבעוד שנתיים־שלוש תהיה הצפת שוק של דירות מקונים שלא יכולים או לא מתכוונים לקנות, ולכן החליט להגביל את המבצעים".

ברקת הונפקה לפני כארבע שנים ונסחרת היום בבורסה לפי שווי של 124 מיליון שקל, לאחר שעלתה בכ-26% מתחילת השנה, ובכ-4% בלבד בשלוש השנים האחרונות.

"הסיבה העיקרית להנפקה של 'ברקת' לפני ארבע שנים, הייתה ההבנה שלנו כי כדי להיות יותר תחרותיים עלינו להוזיל את עלות המקורות ולהצליח להתחרות ממש מול מחירי הבנק", אמר עדי גזית, "אתן דוגמה: לאחרונה סגרנו שתי עסקאות של התחדשות עירונית ברעננה עם אשדר, שהיא אחד מהגופים המובילים בארץ בהתחדשות. התחרנו שם מול המערכת הבנקאית ומול חברות מימון מהגדולות בארץ והצלחנו גם להביא את המחיר הנמוך ביותר. זה הראה שברקת יכולה להתחרות גם בתחום היזמי, ולא רק בקבוצות רכישה וגם בעבודה מול לקוחות טריפל A שהבנקים עומדים בתור לללוות אותם".

מה תדרשו מיזם שרוצה לחבור אליכם עם המבצעים הללו? "כל פרויקט לגופו. לרוב מאפשרים ל־25%־30% מהדירות להימכר בפורמט של 20%/80% והיתר בשיטה הליניארית (כלומר, הרוכש ישלם ליזם בהתאם לקצב ההתקדמות של הפרויקט). גם ליזם כדאי שכל הפרויקט יימכר בשיטה הליניארית, אבל הוא צריך להתמודד עם השוק והלקוחות כבר התרגלו לכל המבצעים האלה. אז לנו קיימת גמישות בארגז הכלים, שגם 40% מהדירות יימכרו ב־20%/80%. אבל לברקת יש קווים אדומים ואנחנו מתנהלים במקצועיות ובשמרנות בשעבודים וכן הלאה. לא נעשה עסקה מסוכנת רק כדי לסגור עסקה".

גזית ענה גם לטענה כי למעשה רואים ירידה במספר העסקאות, ואמר כי, "הכול יחסי וצריך להסתכל על חברות הנדל"ן. מה שמדינתנו עוברת ועברה בשנתיים־שלוש האחרונות, ואני לא מדבר רק על המלחמה, אלא גם על עליית הריבית האגרסיבית והקיצונית שבוצעה בזמן קצר, זה טלטל את המשק והשוק וגרם ליזמים רבים לפחד מלהיכנס לעסקאות. כל הטלטלה הזו הייתה אמורה לכאורה להביא להרבה יותר חברות יזמיות ליפול למצוקה. ברור שיש קשיים תזרימים או בעיות, אבל יש חוסן עסקי וכלכלי להרבה מאוד גופים, בין היתר הודות למערכת הבנקאית, שבעקבות המלחמה גילתה גם חמלה במקומות הנדרשים וסייעה ליזמים מסויימים להחזיק את הראש מעל למים. ברמת המאקרו השוק עומד חזק ויציב".

"לפני שנתיים וחצי השוק עבד כמו מטורף, ודירות נמכרו כמו לחמניות. היינו עובדים על הסכמי יזמות מול יזמים, לא הספקנו לחתום על ההסכם, והיזם היה מספר לנו שהוא מכר את כל הפרויקט בפריסייל. לא היה צריך בכלל לתת אשראי. אבל העולם הזה חלף, והיום צריך להתאמץ ולהשקיע ונוצר קושי גם לרוכשים שהריבית משפיעה גם עליהם, וזה הוביל בין היתר למבצעים, שגילמו בתוכם ירידה מסוימת במחיר".

"צריך לזכור שיש מקומות שבהם המחירים עלו, כמו ירושלים, מה שמאזן את הדברים. תל אביב לעומת זאת תקועה, לא רק במחירים אלא גם בעסקאות. בדירות שמתחילות ב־4.5־5 מיליון שקל, אתה מכוון לפלח אוכלוסייה מאוד מצומצם. זה לא שוק הביניים או משפר הדיור הרגיל. אלה הרבה פעמים משקיעים, ומה שהיה נהוג ללכנות 'הייטקיסטים' וכן הלאה. כולם עכשיו חושבים פעמיים, והשוק בתל אביב נתקע. פשוט קשה למכור, אבל המחירים לא יורדים יותר מדי".

במענה לשאלת עיתון "גלובס" כי המחירים שם לא יורדים, אבל היצע הדירות בשיא. מה ההסבר שלך, ענה גזית, "המחירים לא יורדים כי היזמים לא מספיק לחוצים. מבוא לכלכלה לגמרי, היצע וביקוש. הם יורידו מחירים רק כשיהיו לחוצים".

גזית נשאל בריאיון לעיתון הכלכלה, מה דעתך על תוכניות הדיור המסובסדות נוסח מחיר למשתכן? וענה כי, "כל השיטות שיצאו עד כה הן כשלון בהסתכלות המאקרו של מדינת ישראל והמטרות שרצו להשיג, שהיו להגדיל את היצע הדירות ולהוריד מחירים. ברמה הפרסונלית יכול להיות שאחיין שלך זכה בדירה בדיוק במקום שהוא רצה וקיבל אותה בהנחה והוא שמח עד הגג אבל זה לא מעניין ברמת המטרה של המדינה. המחירים ממשיכים לעלות. באתם לעזור לבני הזוג בני 27 שהתחתנו לפני שנתיים? נהדר. אבל מה עם משפרי הדיור? ויש כאלה שבכלל עשו מזה ביזנס, זכו בדירה בצפון או בדרום, ולא רצו למכור. הם מוכרים כשניתן או משכירים. ולא לזה התכוון המחוקק".

"יש לזה פתרון, הרי 95% מקרקעות המדינה הן של המדינה. אנחנו מדינת הבירוקרטיה, מדינת הפקידים. תהליך להוצאת היתר לוקח בין שנה וחצי לכיוון שלוש שנים - זו הזיה. יזם ממוצא צרפתי שעובד איתנו סיפר לי שבצרפת הוצאת היתר לוקחת חודשיים, ואם הוא יוצא אחרי ארבעה חודשים, זה רק בגלל שהתעכבו. כל המעגל הבלתי נגמר והמעייף הזה - של שחרור קרקעות איטי והליכים ביורוקרטיים איטיים - מסרבלים את השוק. הם מאלצים את הממשלה לשים פלסטר בצורה של מבצעים, במקום לטפל בחולה, שזה הבעיות האמיתיות".

לסיום, איך אתה רואה את המשך 2025 בשוק הנדל"ן? "בהינתן כל הנתונים שפירטנו, אני מעריך שהשוק יתחיל להתאושש ברבעון השלישי־רביעי, ולא רואה ירידות מחיר".