תביעת ענק בירושלים: המוכרת גבתה 32 מיליון שקל "קנס" מהרוכשים על עסקה שלא יצאה לפועל

תביעת ענק בהיקף של כ־32.45 מיליון שקל הוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים סביב עסקת נדל"ן גדולה שבוטלה באחד המיקומים המרכזיים בבירה: רחוב יפו 21 בירושלים. בלב ההליך עומדת שאלה משפטית וכלכלית רחבה: האם פיצוי מוסכם שנקבע במסגרת עסקה מסחרית יכול להגיע לכמעט שליש משווי העסקה, ולעמוד על סכום אסטרונומי של עשרות מיליוני שקלים, גם כאשר הנכס עצמו נותר בידי המוכרת.

התביעה הוגשה על ידי החברות נספרה ירושלים סא"ל יפו 21 בע"מ וסידני, וויליאם ואנה בע"מ נגד חברת הבניין ברח' יפו 21 ירושלים בע"מ. על פי כתב התביעה, בשנת 2019 נחתם בין הצדדים הסכם לרכישת זכויות במקרקעין ובבניין ברחוב יפו 21 בירושלים, תמורת סכום של 110 מיליון שקל. בהמשך, לאחר שהרוכשות לא הצליחו להשלים את מלוא התמורה, בוטלה העסקה.

אלא שכאן, לטענת התביעה, מתחיל לב הסיפור: המוכרת נותרה עם הנכס, ששוויו עולה על 110 מיליון שקל, המשיכה ליהנות מדמי השכירות שהניב לאורך התקופה, ובמקביל חילטה מהן יותר מ־32 מיליון שקל תחת הכותרת "פיצוי מוסכם".

לטענת הרוכשות, מדובר בסכום חריג ובלתי סביר, המהווה כ־29% משווי העסקה כולה. בכתב התביעה נטען כי הפיצוי המוסכם המקורי בהסכם עמד על 10% משווי העסקה, כלומר 11 מיליון שקל בתוספת מע"מ – סכום עצום לכשעצמו - אולם בהמשך, במסגרת תוספות ונספחים שנחתמו לאחר קשיי המימון שאליהם נקלעו הרוכשות, הוחמרו התנאים עד לחילוט סכום גבוה בהרבה.

הרוכשות טוענות כי המוכרת ניצלה  את המצוקה  העסקית והתזרימית של החברה בתקופה שבה ביקשו להשלים את העסקה, והסכימו פעם אחר פעם להארכות במועדי התשלום, אך בכל פעם, כך לפי הנטען, הוגדל גם היקף הסיכון שהוטל עליהן. לשיטתן, מנגנון שנולד כפיצוי מוסכם סביר הפך בפועל לסנקציה עונשית, שאין לה קשר ממשי לנזק שנגרם.

אחת הטענות המשמעותיות בתביעה נוגעת לדיווח לרשות המיסים. לטענת הרוכשות, אף שבפועל חולט מהן סכום של יותר מ־32 מיליון שקל, בתצהיר שהוגש לרשות המיסים במסגרת ביטול העסקה דווח על פיצוי או החזר הוצאות בסך של כ־4.66 מיליון שקל בלבד. לטענתן, הפער בין הסכום שדווח לבין הסכום שחולט בפועל עומד על 27.5 מיליון שקל, והוא נמצא במרכז התביעה.

הרוכשות מבקשות  מבית המשפט להורות למוכרת להשיב  את הסכום של 27.5 מיליון שקל בתוספת מע"מ, ובסך הכול כ־32.45 מיליון שקל. לחלופין, הן מבקשות כי בית המשפט יפחית את הפיצוי ויעמיד אותו לכל היותר על שיעור הפיצוי המוסכם המקורי שנקבע בהסכם המכר.

מעבר לסכסוך הכספי בין הצדדים, התיק עשוי לעורר דיון עקרוני בשוק הנדל"ן ובמערכת המשפט: עד כמה רשאים צדדים להסכם מסחרי לקבוע מנגנון פיצוי חריף, מתי בית המשפט יתערב בחוזה שנחתם בין חברות, והאם ניתן לראות בפיצוי מוסכם בהיקף כזה מנגנון לגיטימי או קנס מוסווה.

בעלי המניות בחברת רחוב יפו 21 בע"מ – החברה נגדה הוגשה התביעה להשבת הפיצוי המוסכם הדרקוני – הם חברת אליסון נכסים בע"מ, אריאל אזולאי ושות' עורכי-דין, ובנימיני איבנהו.