אחרי ההתרעות של היזם אבי חבר, הרשות להתחדשות עירונית תבחן היתכנות כלכלית בפרויקטי פינוי-בינוי

על פי פרסום ב"גלובס", הרשות שיגרה לוועדות התכנון מכתב מקצועי תחת הכותרת "מיקוד מאמץ ביצירת היתכנות כלכלית במציאות כלכלית משתנה". במכתב, שנשלח על ידי גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית, נכתב כי תוכניות רבות שקודמו ואושרו בשנים האחרונות נשענו על הנחה של המשך עליית מחירים, אולם השינויים בשוק יצרו כיום קשיי מימוש משמעותיים.

מדובר למעשה בהכרה רשמית באתגר שעליו התריע בשנה האחרונה יזם הנדל"ן אבי חבר, בעל השליטה בחברת א. חבר, שהזהיר מפני מצב שבו פרויקטים רבים מקודמים מול דיירים ומוסדות תכנון, אך ללא חוסן פיננסי מספק וללא ודאות אמיתית לגבי יכולת הביצוע שלהם. חבר אף קרא בעבר לגבש כלים ברורים לבחינת איתנותם של יזמים, כדי למנוע מצב שבו בעלי דירות חותמים על הסכמים ארוכי טווח מול גורמים שאין ודאות ביכולתם להביא את הפרויקט עד קו הסיום.

ברקע המהלך של הרשות עומדים כמה שינויים דרמטיים בשוק: הריבית הגבוהה, התייקרות המימון, העלייה בעלויות הביצוע, ההאטה בענף הבנייה ושחיקת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים. התוצאה, לפי גורמים בענף, היא שפרויקטים שאושרו בעבר בתנאים מסוימים מתקשים כיום לצאת לפועל, ובחלק מהמקרים נפתחים מחדש הסכמים שנחתמו מול בעלי הדירות במטרה לצמצם תמורות או להתאים את הפרויקט למציאות הכלכלית החדשה.

אחד הצעדים המרכזיים שמבקשת הרשות לקדם הוא העלאת רף הרווח היזמי המקובל בפרויקטים. בעוד שבמקרים רבים דובר בעבר על רווח יזמי של כ־15%, ברשות מציינים כעת כי בתוכניות המקודמות על ידה, השאיפה היא לרווח יזמי של לפחות 18%–20%, בעיקר באזורי ביקוש. לפי המכתב, אין להניח מראש שרווח נמוך יותר מספיק ליצירת כדאיות כלכלית, וכל חריגה מדרישה זו מצד רשויות מקומיות או ועדות תכנון צריכה להיות מובאת לידיעת הרשות.

במקביל קוראת הרשות להטמיע בתוכניות מנגנוני גמישות שיאפשרו התאמות בשלבי ההיתר, מבלי לפגוע בעיקרי התכנון. המשמעות היא שמספר יחידות הדיור, גובה הבינוי ונפח התוכנית יישארו ברורים וקשיחים, אך בתוך המסגרת הזו תינתן גמישות רבה יותר בפרמטרים כגון תמהיל הדירות, גדלי הדירות, תקני החניה, תמהיל השימושים ושילוב פתרונות דיור שונים. ברשות סבורים כי מודל כזה יאפשר לתוכניות להישאר רלוונטיות גם כאשר תנאי השוק משתנים לאורך הדרך.

ברשות להתחדשות עירונית הסבירו כי המהלך נועד לצמצם את הצורך בפתיחת הסכמים מול בעלי דירות בשלב מאוחר, ולייצר ודאות כבר בשלבי התכנון הראשוניים. בנוסף הדגישו ברשות את החשיבות בקיצור לוחות הזמנים לאישור תוכניות, וציינו כי תוכנית שמאושרת בתוך כשנתיים רלוונטית בהרבה מתוכנית שתהליך אישורה נמשך שש שנים.

אבי חבר, שהתריע כאמור בחודשים האחרונים מפני הסכנה שבקידום פרויקטים ללא בדיקה מספקת של איתנות יזמית וכלכלית, אמר כי "פינוי-בינוי איננו מרוץ קצר, אלא מסע של שנים ארוכות. מי שמבטיח לדיירים הרים וגבעות בלי חוסן פיננסי, ניסיון מוכח ויכולת ביצוע אמיתית, עלול להשאיר אותם עם תוכנית יפה על הנייר ועם בניין ישן במציאות".

לדברי גורמים בענף, הפנייה החדשה של הרשות לוועדות התכנון מסמנת מעבר מגישה תכנונית בלבד לגישה מפוכחת יותר, הרואה בהתחדשות עירונית לא רק מהלך תכנוני וחברתי, אלא גם פרויקט כלכלי מורכב שחייב לעמוד על בסיס יציב. עבור בעלי הדירות, המשמעות עשויה להיות פחות הבטחות מופרזות ויותר ודאות; עבור היזמים, המשמעות היא דרישה לאחריות, שקיפות וחוסן אמיתי.