רוצים לעזור לילדים בדירה? כך מגייסים כסף מהבית בלי למכור אותו

למה הבנק מהסס בגיל פרישה?

במשכנתא רגילה הבנק בודק קודם כל את ההכנסה. ההחזר החודשי לא אמור לעבור 40% מההכנסה הפנויה של הלווים. בגיל פרישה ההכנסה יורדת, ואיתה יורד גם הסכום שאפשר לקבל במסלול הרגיל. נוסף על זה, משכנתא רגילה דורשת ביטוח חיים, וביטוח כזה בגיל מבוגר עולה הרבה כסף. לכן בקשה רגילה של הורים בני 68 נתקלת לא פעם בסירוב, או באישור על סכום קטן מהצפוי.

זה לא אומר שהדלת סגורה. גם בגיל 70 ו־75 אפשר לקבל מימון, דרך מוצרים שבנויים במיוחד ללווים מבוגרים. בהם הבנק או חברת הביטוח נשענים בעיקר על שווי הדירה, ופחות על ההכנסה. בבדיקה המקלה הבנק מסתפק לרוב בקצבת פנסיה, בקצבת ביטוח לאומי או בהכנסה משכירות. ההבדלים בין המוצרים גדולים, ולכן כדאי להכיר את כולם לפני שהולכים לבנק.

שלוש דרכים לגייס הון עצמי מהדירה

הדרך הראשונה היא מסלול בנקאי לבני 60 ומעלה, שנקרא משכנתא פנסיונית. במזרחי טפחות הוא נקרא כך, ובבנק לאומי הוא נקרא משכנתא זהב. המסלול מאפשר מימון של עד 45% עד 50% משווי הדירה, בלי חובת ביטוח חיים ועם בדיקת הכנסה מקלה. אפשר לשלם בכל חודש קרן וריבית, לשלם רק את הריבית, או לדחות את כל התשלום לסוף התקופה.

הדרך השנייה היא משכנתא הפוכה, שאותה נותנות חברות ביטוח כבר מגיל 55, ואין בה בדיקת הכנסה בכלל. משלמים החזר נמוך לאורך השנים, והחוב נפרע רק עד שנה אחרי פטירת אחרון הלווים. המימון שנקבע תלוי בגיל ועולה ככל שהלווה מבוגר.

הדרך השלישית היא משכנתא שנקראת הלוואת נדוניה . היא מתאימה בעיקר להורים שעדיין עובדים, כי הבנק בוחן בה את ההכנסה כמו במשכנתא רגילה. מי שכבר בפנסיה יקבל בה בדרך כלל סכום נמוך מזה שבמסלול המיוחד לגיל.

בכל אחת מהאפשרויות העזרה בקניית דירה מגיעה מאותו מקום, הדירה של ההורים. ההבדל הוא בסכום, בהחזר החודשי ובמה שיישאר בסוף לכל הילדים. הורים בני 60 עד 70 שצריכים סכום גבוה פונים בדרך כלל לבנק, בגלל אחוז המימון. הורים בני 75 ומעלה, שלא רוצים החזר חודשי בכלל, נוטים למשכנתא הפוכה.

כמה מקבלים ומה זה עולה?

ניקח זוג הורים, הצעיר מביניהם בן 64, עם דירה ששווה 2 מיליון שקל. בחברת ביטוח, במשכנתא הפוכה, הם יקבלו בדרך כלל כ־29% משווי הדירה, כלומר כ־580,000 שקל. בבנק, במסלול לבני 60 ומעלה, הם יכולים להגיע לכ־45%, כלומר כ־900,000 שקל. הפער הוא מעל 300,000 שקל, והוא משנה את היקף העזרה בקניית דירה לזוג הצעיר.

אם עדיין יש יתרת משכנתא על הדירה, היא נכנסת לחשבון. בבנק סך כל ההלוואות על הדירה לרוב לא יעבור 50% משוויה, כולל היתרה הישנה. לכן מי שעוד משלם משכנתא צריך לבדוק קודם כמה נשאר לו לסגור.

עוד הבדל שכדאי להכיר הוא סגירה מוקדמת. במשכנתא הפוכה אפשר לסלק את החוב בלי עמלות. במסלול הבנקאי יש עמלת פירעון מוקדם, כמו במשכנתא רגילה. להורים שאולי ימכרו את הדירה בעוד כמה שנים, זה שיקול חשוב.

ההחלטה השנייה לא קשורה לבנק שבוחרים. השאלה היא אם משלמים משהו בכל חודש, או דוחים הכל לסוף. נניח הלוואה של 400,000 שקל בריבית של כ־5.3%, הריבית הממוצעת במסלול הבנקאי לגיל הזה ב־2026. מי שמשלם רק את הריבית יעמוד על החזר של כ־1,770 שקל בחודש. ההלוואה צמודה בדרך כלל למדד, כך שהקרן עולה עם האינפלציה, אבל הריבית לא נצברת עליה.

מי שבוחר לא לשלם החזר חודשי בכלל, יגלה שהריבית מצטברת על עצמה. אחרי 15 שנה החוב כבר יעמוד על כ־880,000 שקל, פי 2.2 מהסכום שנלקח, עוד לפני ההצמדה למדד. החוב הזה נפרע בסוף מהדירה, כלומר מהירושה של כל הילדים. לכן ברוב המקרים המסלול המאוזן הוא תשלום של הריבית בלבד, בגובה שהקצבה מאפשרת.

תכנון מוקדם להצלחת התהליך

במשפחות גדולות העזרה לילד הראשון היא רק ההתחלה. לכן כדאי לתכנן את הסכום לפי כל החתונות שעוד צפויות, ולא רק לפי הקרובה. הלוואה גדולה לילד אחד עלולה להשאיר מעט מאוד לאחים הצעירים. כדאי לבחון מראש כמה נקודות:

· כמה כסף כל ילד יקבל, ומתי

· האם העזרה היא מתנה, הלוואה בתוך המשפחה או חלק מהירושה

· מי משלם את ההחזר החודשי, ההורים או הזוג הצעיר

· מה קורה לחוב אם ההורים ירצו בעתיד לעבור דירה

כשהעזרה בקניית דירה מתוכננת מראש לכל הילדים, היא לא תגרום למחלוקת בין אחים. במשכנתא הפוכה, אגב, הילדים חותמים על מסמך יידוע, כך שגם הם צריכים להבין את העסקה.

"הורים מגיעים אלינו שנסייע בגיוס הון עצמי לעזרה ברכישת דירה עבור אחד הילדים", אומר שי חמו, יועץ משכנתאות ובעלים של שחקים ייעוץ משכנתאות. "אבל את ההחלטה צריך לבחון ביחס למימון נוסף שאולי יצטרכו בעתיד. לפעמים מתברר שעדיף לקחת סכום קטן ממה שתכננו, במסלול שלא מגדיל את החוב."

לפני שמשעבדים את הבית

הדירה של ההורים היא לרוב הביטחון האחרון של המשפחה. היא יכולה להפוך לעזרה אמיתית לילדים, כבר עכשיו ולא רק בירושה. אבל ההבדל בין המסלולים נמדד במאות אלפי שקלים. בדיקה מסודרת ותכנון מדויק לעתיד, תוביל להצלחת התהליך לעזור לילדים לרכוש דירה.

על שי חמו ושחקים

שי חמו יועץ משכנתאות התחיל את דרכו בתחום הפיננסי ב־2010, והוא חבר רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות. הוא הבעלים של שחקים חברת ייעוץ משכנתאות שמלווה משפחות ברכישת דירה, במחזור משכנתא ובתיקים מורכבים, כולל לווים בגיל פרישה.