"יש כסף עם ברכה": עו"ד חיים ברטוב על אמונה, עסקים וחזון שמתגשם

עו"ד חיים ברטוב, הבעלים והמנכ"ל של פרופרטים, התחיל כנער ששוטף מכוניות בחניון של בנק בירושלים. אחר כך היה מתווך דירות עוד לפני שהיה יד 2, למד משפטים, ומאז 2009 הוא עוסק בקרקעות פרטיות. ירושלמי, דור שמיני בעיר, איש מאמין, נשוי ואב לשניים, ומגיש את הפודקאסט "מלך המגרש" עם לירון קמעו וגיא פארן.

איך זה התחיל?

הייתי בא לעובדי הבנק בחניון עם דלי ושואב אבק נייד, ואומר להם: מי רוצה שאשטוף לו את האוטו בזמן שהוא עובד? 20 שקל מבחוץ, 25 מבפנים. מים לא היו לי. ועד הבית ברחוב הקרוב הסכים שאשטוף לו את האוטו, ובתמורה נתן לי מים. ככה הייתה לי שטיפה פיראטית, ימי שני ורביעי, מארבע עד שבע בערב. ככה חסכתי את הכסף הראשון שלי.

מה אמרו על זה אז?

מה אתה עושה? דוד שלך שופט, ודוד שלך בכלל מנהל הסניף. אתה הולך לשטוף את המכוניות של העובדים שלו? זה ממש לא עניין אותי.

כבר אז הייתי כזה: כשהיה לי רעיון, הלכתי ועשיתי אותו. יש הרבה אנשים שיש להם רעיונות, אבל הם מתעצלים, או מתביישים, או חושבים שזה לא יצליח, או מתייעצים עם אנשים, ואז אנשים מורידים אותם מהסיפור.

מאיפה הגיע הנדל"ן?

בגיל 16 קראתי את "אבא עשיר, אבא עני". מי שמכיר אותי יודע שהספרים שלי ממורקרים. אשתי כל הזמן רואה שאני מביא מרקרים הביתה, וכשהיא רוצה לקרוא ספר שלי היא כבר לא קוראת את הספר, היא קוראת את מה שמירקרתי.

כשהתחלתי לתווך עוד לא היה יד 2. הייתי דופק בדלתות, עוקב אחרי מתווכים אחרים. הכרתי את כל מספרי הרכב שלהם. הייתי לוקח משפחות באוטו שלי, מראה להם שש, שבע, שמונה דירות, מקשיב להם, שואל אותם, מתחבר אליהם. התחלתי בשכונות הכי גרועות בירושלים: נווה יעקב, קריית יובל, הקטמונים.

מה אמרו בבית?

אבא שלי נכנס עם הכותונת לילה למיטה. אמא שלי דאגה מאוד, ולא הבינה למה אני בוחר בדרך הזאת. נרשמתי למשפטים באוניברסיטה העברית כדי להרגיע אותם, והמשכתי לעסוק בתיווך, לעשות עסקאות ולקנות דירות. רק בגיל 24 וחצי התחלתי ללמוד משפטים. בגיל 22 יצאתי עם בחורה שאבא שלה לא רצה אותי, כי הייתי מתווך.

ומי הכריע בסוף?

דוד שלי לקח אותי לרב מרדכי אליהו, זכר צדיק לברכה. הרב דיבר איתי, הבין מה בדיוק אני רוצה לעשות, ואמר להם: תקשיבו, הבן אדם עושה צעד חכם. ואז הוסיף: לא יהיה מטבע שאפשר יהיה לקנות בו נכס בירושלים.

מה הייתה עסקת הנדל"ן הראשונה שלך?

בגיל 24 קניתי דירה קטנה במושבה היוונית בירושלים, קומה רביעית בלי מעלית. היו לי 24 שעות להחליט. ממש פחדתי. כל כך רעדה לי היד. היו לי כמה אלפי דולרים בכיס, וזה כל מה שהיה לי. לקחתי ספר תהילים, אמרתי מה שיהיה יהיה, והלכתי וקניתי.

מה למדת מאבא שלך?

אבא שלי מורה לנהיגה בירושלים כבר חמישים ומשהו שנה. הוא לימד את רוב הטסטרים בירושלים, את הילדים שלהם ואת ההורים שלהם. כשאבא שלי מביא תלמיד לטסט, הטסטר מבין שזה איציק ברטוב.

אני זוכר שבשבתות הוא היה מוציא את האנציקלופדיה העברית ומלמד אותנו כל פעם משהו אחר.

אני מאוד דומה לאבא שלי, אבל אני לא מגיע לקרסוליים שלו. הוא לימד בחינם עולים חדשים שהיו במרכז הקליטה במבשרת ציון, כדי שיהיה להם רישיון נהיגה. הוא אף פעם לא הרגיש חוסר, ולכן הוא נתן ונותן עד היום כל מה שהוא יכול. וכשאנשים שואלים אותי מה נשמע, אני תמיד עונה ברוך השם, השבח לאל. ככה אבא שלי עונה.

איך הגעת לקרקעות?

כמעט סיימתי את לימודי המשפטים, עשיתי טרום התמחות, והבנתי שהכסף הגדול בעולם היזמות נמצא במגרשים. גם אני פחדתי. אמרתי לעצמי שאני חייב ללמוד את התחום הזה בצורה הכי טובה שאפשר. התוכנית הייתה יותר בראשיתית מהמילה בראשית. אתה פשוט הולך ברגל ומגלה את השביל.

כשהתחלתי לגלות את חדרה, היו כל מיני יזמים שצחקו עליי.

עסקה שוויתרתם עליה?

הציעו לנו קרקעות בחדרה. הרבה חברות קנו שם קרקע חקלאית ושיווקו אותה. אנחנו יכולנו לקנות שם. פחדנו. השמאי שבדק את הקרקע הזאת הגדיר אותה "או אפס או אחד". אני לא נכנס לעסקה, גם אם זה אומר שיכולתי להרוויח המון כסף, לי וללקוחות שלי. אני לא מהמר על הכסף של הלקוחות שלנו.

אתה איש מאמין. איפה זה פוגש את העסקים?

אני מאמין בי, וזו האמונה הכי חזקה. ואני מאמין בקדוש ברוך הוא. אני עושה את ההשתדלות שלי, ואת השאר אני משאיר לו. כאילו הקדוש ברוך הוא אומר: תתאמץ, תעשה את מה שאתה צריך לעשות, ממני כבר תבוא הברכה.

"יש כסף עם ברכה ויש כסף בלי ברכה"

עו"ד חיים ברטוב

יש כסף עם ברכה ויש כסף בלי ברכה. כבר ראיתי אנשים שכסף קטן שלהם הלך לברכה, ואחרים שכסף גדול הביא להם צרות. לכן עדיף שאלוהים ישמור עליי מעסקה לא טובה.

מה תגיד למי שפוחד לקנות קרקע?

קודם כל להבין מה קונים. קרקע פרטית עם קבוצה זה לא מוצר רגיל, אתה לא קונה דירה מקבלן. זה תיק משפטי ותיק תכנוני: הסכם שיתוף, נסחי טאבו, טבלאות איחוד וחלוקה, היטלי השבחה. צריך לדעת לנהל את זה ולעבוד עם הוועדות. אם לא יודעים לעבוד עם הוועדות, זה לא עובד.

לכן החלטתי להכיר לעומק את כל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים של המקרקעין. אני עורך דין שמתמחה בדיני תכנון ובנייה, והשותף שלי, קובי, הוא שמאי מקרקעין. אנחנו עובדים יחד, בשפה המשפטית ובשפה השמאית. כל נסח טאבו נבדק לעומק, וכשמתגלה בעיה משפטית אנחנו לא נכנסים לעסקה, גם כשמציעים לנו דונם שלם בחצי ממחיר השוק.

כשהתחלנו להשקיע בחדרה, לפני יותר מעשר שנים, מעטים האמינו בעיר. היום חברות יזמיות גדולות עובדות איתנו בפרויקטים שלנו שם. בשכונת הפארק נבנות עכשיו 330 דירות על קרקע שאנחנו בעלי הזכויות בה. באנרג'י פארק התחלנו מתכנית של 10 קומות, ואחרי שנים של עבודה תכנונית וסבלנות אושרו שם 46 קומות.

הכלל הראשון שלי: כשאני קונה נכס, הכי חשוב זה איך אני מממש אותו. אני צריך להסתכל על התרחיש הכי גרוע.

אז למי שפוחד אני אומר: שווה שתבדוק באמת מה הוא עשה, מה יש לו, ולא כמה הוא יודע לדבר יפה. תבקש לראות בניינים שבנו, תבקש לראות הצלחות. תיקח עורך דין שיבדוק את זה. ואם לא הצלחתי לגרום לך להרגיש שהעסקה יושבת לך טוב, אני לא רוצה שתיכנס.

למה אתה עושה את זה?

אם אתם שואלים אותי מה המתנה שקיבלתי, זאת היכולת ליצור יחסים עם אנשים. וזאת מתנה מקדוש ברוך הוא. היום לא מרגש אותי לעשות עוד ועוד כסף. מעניין אותי לעזור לבחור שסיים שירות ביחידה קרבית, לאנשים שאין להם. הרבה יותר מרגש אותי לראות איך אני יכול לעזור לעוד אחד שאין לו, לעוד שניים שאין להם, מאשר למכור חצאי דונם לאנשים עשירים.

יש לי יותר מ-3,000 לקוחות על הכתפיים. אלה החברים שלי, הבני דודים שלי. אם אתה משקר, אתה שורף את השם שלך, ואת השם של כל הדורות שאחריך ושלפניך.

אחריות זה לא משהו שאתה מקבל. אחריות זה משהו שאתה לוקח.

אנחנו פה על זמן שאול. צריך לעשות טוב בעולם הזה, להשאיר משהו לילדים שלנו וללקוחות שסמכו עלינו. ובעזרת השם, נמשיך בדרך המלך.

הכתבה נכתבה בשיתוף פרופרטים.