4 חברות נדל"ן אמריקאיות נערכות לגייס בישראל 1.3 מיליארד שקל - האם טראמפ יהרוס התוכניות?

ארבע חברות נדל"ן אמריקאיות ינסו לגייס בתל אביב בשבועות הקרובים כ-1.3 מיליארד שקל בהנפקות אג"ח ראשוניות, וזאת בשעה ששוק האג"ח העולמי נמצא בטלטלה. בימים האחרונים - מאז בחירתו של דונלד טראמפ לנשיאות ארה"ב - התשואות על האג"ח ברחבי העולם זינקו, ובכלל זאת גם בישראל. ככל שתשואות האג"ח עולות, כך עלויות המימון של המגייסים האמריקאים עולה, ואיתה עשויה לרדת גם כדאיות הגיוס בישראל.

בין החברות שנערכות לגיוס הן סאותרן פרופרטיס (TCI), בניהולו של דניאל מוס, ונמקו ריאליטי שבשליטת יגאל נמדר, שנמצאות בימים אלה בסבב פגישות עם גופים מוסדיים (רואד שואו) ומתכוונות לגייס כ-100 מיליון דולר ו-70 מיליון דולר בהתאמה.

כמו כן, קורנרסטון גרופ (Cornerstone Group) שבשליטת ג'ורג' לופז ו-וורטון פרופרטיז, שבשליטת ג'ף סאטון, כבר הגישו טיוטות תשקיף חסויות לרשות ני"ע, לקראת גיוסים של 70 מיליון דולר ו-100 מיליון דולר בהתאמה. ההערכה היא שההנפקה של סאטון, ככל שתבשיל, לא תצא אל השוק לפני 2017.

סאותרן פרופרטיס, שהגיעה לשוק ההון בתיווך היועצים הפיננסיים אייל ידווב ויובל ברק, פירסמה אתמול טיוטת תשקיף ראשונה. החברה מתמקדת בתחום שמוכר היטב למשקיעים בישראל - מקבצי דיור (Multi-family) בארה"ב (51% משווי הנכסים), לצד משרדים להשכרה (כ-40% משווי הנכסים). החברה נמנית על קבוצת Transcontinental Realty Investors, חברה ציבורית הנסחרת בוול סטריט לפי שווי של כ-100 מיליון דולר. הקבוצה מחזיקה בנכסים בשווי כולל של כ-1.7 מיליארד דולר.

סאותרן פרופרטיס מתמקדת באזור דאלאס, טקסס (85% מנכסיה). תחת החברה אוגדו 14 מקבצי דיור, שכוללים שני נכסים שהקמתם תושלם בשנים 2018-2017. לפי החברה, מקבצי הדיור הינם ב-"Class A" - כלומר נכסים חדישים עם רמת גימור גבוהה, באזורי ביקוש. מרבית ההלוואות על הנכסים על ידי ה-HUD (בדומה לדה-זראסאי), גוף ממשלתי - מבטח המשכנתאות הגדול ביותר בארה"ב – שמטרתו היא לעודד החזקת דיור להשכרה. הביטוח ב-HUD מבטיח עלויות ריבית נמוכות.

בנוסף, החברה מחזיקה בכ-7 בנייני משרדים בשטח כולל של 1.58 מיליון ר"ר, וכן 9,081 דונם - קרקעות הנמכרות בחבילות מגרשים ליזמים הבונים ומוכרים בתים פרטיים. שווי נכסי החברה – שמהוונים בשיעור ממוצע של כ-6% (CAP RATE) – עומד על כ-600 מיליון דולר. לקראת ההנפקה קיבלה סאותרן פרופרטיס דירוג כפול של A2 ממידרוג ודירוג מקביל של A ממעלות (רמה בינונית-גבוהה). הדירוג זהה לזה של חברות הנדל"ן המניב האמריקאיות סטרוברי פילדס וספנסר, שהאג"ח שלהן נסחרות בתשואות של 5.9% ושל 5.2% בהתאמה.

לפי טיוטת התשקיף, ההון העצמי המיוחס לבעלי החברה הסתכם נכון ליוני 2016 בכ-256 מיליון דולר, בעוד ששיעור המינוף עומד על כ-48% (חוב לעומת בסיס ההון נטו). על פי תוצאותיה במחצית הראשונה של 2016, ההכנסות התפעוליות מנדל"ן (NOI) צפויות להסתכם השנה בכ-27 מיליון דולר. עם השלמתם של מקבצי הדיור שנמצאים בבנייה ה-NOI צפוי להגיע קרוב ל-40 מיליון יורו, והתזרים השיורי מהנדל"ן (FFO) יעמוד על 25-20 מיליון דולר. תמורת ההנפקה צפויה לשמש לפירעון הלוואה של כ-40 מיליון דולר שניטלה מגוף פיננסי בריבית של 11% ל-5 שנים, ורכישת נכסים חדשים.

במקביל לסאותרן פרופרטיס, גם קורנרסטון גרופ מעוניינת לגייס בתל אביב. החברה - שהגיעה לשוק ההון בתיווך מנכ"ל כלל חיתום לשעבר יונתן כהן - פועלת בדרום פלורידה במחוזות פאלם ביץ', ברווארד ודייד קאונטי, ומתמחה בדיור בר השגה. על פי אתר האינטרנט שלה, החברה מחזיקה בתיק נכסים הכולל 13.5 אלף יח"ד ששווין הוערך בכ-1.2 מיליארד דולר. בעל השליטה, ג'ורג' לופז כאמור, עבד בעבר בענקית הנדל"ן רילייטד, שגייסה בישראל 850 מיליון שקל. לופז צפוי להגיע לישראל במהלך דצמבר, ולהתחיל בסס פגישות עם הגופים המוסדיים המקומיים.

קישורים:
''לתת העדפה ברורה לזוגות צעירים בדירות''
המלצות ליצמן: במבה בחוץ, סימון סוכר בפנים
''קידוחים חדשים? קודם תפתחו את מאגרי הגז שמצאתם''

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!