אלו הסיכונים ברכישת דירה בדמי מפתח

רכישת דירה בדמי מפתח משמעותה רכישת זכות דיירות מוגנת. דיירות מוגנת היא זכות שבסיסה בחוק הגנת הדייר, כאשר דייר מוגן הוא אדם שזכאי להחזיק בנכס, דירה או עסק, ותמורת דמי שכירות הוא מוגן מפני פינוי

הגנה מפני פינוי משמעותה שאין מדובר בחוזה שכירות עם תאריך סיום כלשהו. זכות הדייר נמשכת ובמותו אף עשויה לעבור לבן משפחה. עבור אנשים שאין בידם ממון רב עסקה כזו עשויה להיות אטרקטיבית. סכום הרכישה יהיה בדרך כלל כ- 60% ממחיר רכישה של דירה מקבילה בשוק החופשי.

דמי השכירות שמשלם הדייר המוגן בדרך כלל נמוכים מאוד, בדרך כלל 200 עד 300 שקלים לחודש. הסיבה לכך היא שדמי השכירות אינם חופשיים, שיעור עלייתם נקבע בחוק ומקביל לעליית מדד המחירים לצרכן. כל אלה יתרונות משמעותיים אולם נגדם קיימים גם סיכונים.

הסיכונים ברכישת דירה בדמי מפתח:

אדם המעוניין לרכוש זכות דיירות מוגנת ראוי שישים לב לחובתו לגור בעצמו בנכס. אם לא יעשה כן הוא עלול להיות חשוף לתביעה בגין נטישה. עם זאת, אין חובה להתגורר בדירה בכל ימות השבוע וניתן לעשות בה שימוש חלקי.

עסקת רכישה של דירה בדמי מפתח מורכבת לעומת עסקה של דירה רגילה. המורכבות טמונה בעיקר בזכותו של בעל הדירה להתנגד לעסקה. במקרה של התנגדות כזו יכול הדייר המוגן המוכר (הדייר היוצא) לפנות לבית הדין לשכירות לאישור העסקה בינו לבין הקונה (הדייר המוצע) ואישורים כאלה ניתנים בקלות יחסית.

לפנייה ישירה אל עו"ד שי עקרבי לחץ/י כאן

מורכבות נוספת טמונה באפשרות של בעל הבית להשוות את המחיר שהציע הקונה (הדייר המוצע) וכך להחזיר לעצמו את החזקה בנכס. במקרה כזה ייאלץ הקונה (הדייר המוצע) לחפש לעצמו פתרון אחר.

סיכון נוסף הכרוך ברכישת דירה בדמי מפתח הוא הקושי בתחזוקת הדירה. דירות בדמי מפתח נמצאות לרוב בבניינים ישנים. הליקויים המשמעותיים הם ליקויי איטום ורטיבות. מדובר בליקויים בקירות חיצוניים ובגג שנחשבים כרכוש משותף של הבניין. לפי החוק, חובת התיקון של הרכוש המשותף מוטלת על בעלי הדירות, אולם בבניינים ישנים יש לעתים קושי לגרום לבעלי הדירות לבצע את התיקונים הדרושים.

האחריות לביצוע תיקונים בתוך הדירה מוטלת על הדייר המוגן אך הוא אינו חופשי לבצע בה שדרוגים כרצונו (ניתן לבצע תיקונים) ולשם כך עליו לקבל רשות מבעל הנכס או בית המשפט.

מהלך עסקה לרכישת דירת דמי מפתח:

אדם השוקל לרכוש זכות דיירות מוגנת ייטיב לעשות אם יבחן את מעמדו המדויק של הדייר היוצא. הסטטוס הטוב ביותר קרוי "דייר מקורי" ומשמעותו כי הדייר היוצא הוא בעל זכויות מלאות ובייחוד כי אחרי מותו עשוי בן משפחתו להמשיך את זכות הדיירות המוגנת. סטטוס בעל זכות פחותה קרוי דייר נגזר. דייר נגזר הוא מי שהזכות עברה אליו מכוח החוק (דור שני).

עסקת הרכישה אינה מידית, שכן בעל הבית עשוי להתנגד לעסקה או אז צפוי הסכסוך להגיע לבית המשפט. מסיבה זו כדאי לשקול עריכת חוזה בין הרוכש (הדייר המוצע) ובין הדייר היוצא.

ההסכם עשוי לטפל בקשיים הכרוכים בעסקה ולהפחית את הסיכונים שבה עבור שני הצדדים. כך למשל, ניתן לקבוע פיצוי לדייר המוצע ככל שהעסקה לא תצא לפועל עקב התנגדות מצד בעל הבית או רכישת זכות החזקה על ידו. פיצוי כזה יכול להוות תמורה לדייר המוצע על המשאבים שהשקיע לטובת העסקה, ולעתים עליו להמתין זמן רב עד גמר ההליכים המשפטיים שבין הדייר היוצא לבעל הבית. מנגד ניתן לקבע בהסכם את חובתו של הדייר המוצע לתמוך בדייר היוצא באופן שלא ייסוג מהצעתו עד לסיומם של ההליכים המשפטיים בין בעל הבית לבין הדייר היוצא.

הכתבה מאת עו"ד שי עקרבי באדיבות אתר עורכי דין LawGuide.co.il.  

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!