מתחמקים באופן חוקי ממס שלוש הדירות

"אמרתי לכם כבר לפני כמה שנים – קנו דירות", אמר לאחרונה ראש הממשלה בנימין נתניהו, בכינוס שהתקיים בגליל. בכך, ביקש להגביר את ביקוש הדירות בצפון הארץ, אך גם הביע במרומז את תחזיתו להמשך עליית מחירי הנדל"ן.

דברים אלה תואמים באופן די מדויק לנתוני ביקוש הדירות המשתקפים בנתוני מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושמעידים על הלך הרוח הציבורי. על פי תחושה ציבורית זו – הציבור מאמין שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. בשל כך, נרשמה עלייה של מספר משקי הבית שרוכשים דירה ראשונה להשקעה.

אולם לא כל משק בית פרטי שנכנס לתחום הזה של נכסי נדל"ן להשקעה מודע לחובות המוטלות על מי שמשיג הכנסה שכזו ולא מודע למגוון האפשרויות להגיע לרווח מקסימלי תוך ניצול חוקי המיסוי של מדינת ישראל.

"בהשכרה למגורים יש שלושה מסלולים של מיסוי שביניהם רשאי האדם לבחור. בכל שנה יכול האדם לבחור מסלולים מחדש בהתאם לרמת ההכנסה המשוערת", מסביר יועץ המס שגיב בורמן.
לדבריו, אם ההכנסה שיש למשק הבית מהשכרת דירה אינו עולה על 5,030 שקל בחודש – ההכנסה הזאת לא חייבת במס ואינה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה. אך מה קורה אם שכר הדירה שנכנס בכל חודש לחשבון הבנק שלך עולה על התקרה הזאת? במקרה כזה, ישנן שלוש אופציות.

"אפשר ללכת על מסלול מיסוי מתואם – אתה מקטין את סכום הפטור של 5,030 שקל בגובה החריגה ומוצא את הסכום הפטור לחודש. ההפרש יהיה מחויב במס מלא של 30%. על ההפרש הזה ניתן לדרוש הוצאות כאילו מדובר בנכס עסקי, לקזז את ההוצאות הנוגעות לדירה. כך, את המס של ה-30% אתה תשלם מהרווח שנותר לך. זה משמעותי, בייחוד בנכסים שנקנו בשנים האחרונות לצורך השקעה. בנכסים כאלה יכול לקרות מצב שבו המשכיר נכנס להפסד בגלל ההוצאות ועל הפסדים לא משלמים מס", הסביר בורמן. עוד הדגיש כי במקרה כזה, אפשר לדרוש את ההוצאות רק באופן יחסי. "אם הסכום החייב במס הוא 33% מסה"כ הכנסה, פטורה וחייבת יחד, אז ניתן לדרוש 33% מכלל ההוצאות", ציין.

אפשרות נוספת היא תשלום מס מופחת של 10% על כל ההכנסה משכר הדירה. המסלול הזה יחסית טוב אם מדובר באנשים שיש להם שתיים או שלוש דירות והם שכירים שקיבלו את הדירות בירושה ודירה אחת רכשו, ואינם מחויבים בהגשת דו"ח. אי אפשר להגיש במסלול כזה הוצאות לקיזוז המס.

אפשרות שלישית היא להתייחס אל דירת המגורים כאל נכס עסקי. "דווח עליה במסלול של 30% מס ואז אתה רשאי לדרוש הוצאות כי אתה מתייחס לזה כאל עסק. כהוצאות אפשר לרשום פחת של הדירה, ריבית על המשכנתא וכל ההוצאות שכרוכות מטעמך באחזקת הדירה. הבעיה היחסית במסלול הזה: אדם שבוחר בו צריך לפתוח תיק במס הכנסה ולהגיש דו"ח שנתי. בכל מקרה, מדובר רק במס הכנסה משום ששכר דירה למגורים לא חייב במע"מ ולא חייב בביטוח לאומי", הדגיש.

בורמן מדגיש שבכל מקרה, חשוב מאוד לנהל נכון את הדו"חות הנוגעים אל הדירות. זאת, משום שאם מדובר בדירות שבשלב ראשון נדרשת השקעה כספית רבה בהן, אותה השקעה תוכל להיחשב בעתיד כהוצאה מוכרת למס. בין אם מדובר במס שבח במקרה של מכירת הדירה או מס הכנסה במקרה שבו תתחיל להרוויח מהדירה.

"צריכים להגיש דו"ח כדי שההפסד יישמר. לא צריך לשלם כי אין על מה לשלם – אין הכנסות חייבות במס. אבל ההפסד מצטבר במשך שנים ולא הולך לאיבוד. במידה ומגישים דו"ח בצורה נכונה זה מצטבר ובאיזשהו שלב מגיעה נקודה שבה תרצה למכור את הדירה ואז תצטרך לשלם מס שבח. אתה תקזז את ההפסדים ותשלם את ההפרש. אתה יכול גם להשאיר את הנכס בבעלותך ואז, אם התחלת להרוויח ויש לך הפסדים צבורים – הם יוכלו לחסוך לך תשלום מס במשך עוד כמה שנים".

לכמה שנים נצבר ההפסד?

"אין מגבלה היום. נכס יכול להיות בהפסדים גם עשר שנים או 15 שנה והם יילכו ויצטברו עד שתלך ותמכור אותו או עד שתקזז אותם במס הכנסה שתחויב לשלם".

לאחרונה החלה ממשלת ישראל לחוקק את חוק מיסוי דירה שלישית שלפיו יחויבו בעלי שלוש דירות ומעלה לשלם מס בסך 18,000 שקל בשנה לאוצר המדינה. זאת, במטרה להביא את אותם בעלי דירות לשחרר לשוק את הדירות שבבעלותם ולהוריד באמצעי זה את מחירי הדיור. לטענת בורמן, החשש הגדול הוא שזה לא יקרה. "מה שיקרה הוא שבעלי הנכסים יגלגלו את המס על הדייר, לפחות חלקית", טען. המדינה מתחננת להתחיל ביישום החוק החל מ-01.10.2017. את המס החייב אמור לשלם ביוזמתו, פעמיים בשנה, והמדינה צפויה להטיל קנסות על המאחרים בתשלום .

לדברי בורמן, החוק – כפי שהוא הולך ונחקק היום – קובע שני מקרים שבהם הוא לא חל. "מי שבעל יותר משלוש דירות – לא יכול להתחמק. אך מי שיש לו שלוש דירות שבאחת הוא גר ושתיים נוספות הוא משכיר - צריך לעשות הערכת שווי לדירות. במידה ושווי הדירות הללו לא עולה על 1,150,000 שקל הוא מחוץ לחוק והחוק לא תופס לגביו. אם שווי שתי הדירות עומד על סכום של בין 1,150,000 ל-1,400,000 שקל – המס הינו חלקי.

אפשרות שניה להתחמקות מן החוק היא על פי הסעיף בחוק שקובע כי מי שיש לו בעלות של פחות מ-249% בשלוש דירות – לא נכלל בחוק. "אם יש לך שלוש דירות ויש לך ילדים מעל גיל 18 שאין להם דירה ושלוש הדירות רשומות על שמך בלבד. אתה לוקח אחד הילדים, מעביר אליו 55% מהבעלות על אחת הדירות. כך אתה נשאר עם 245% ונשאר מחוץ לחוק", ציין בורמן. לדבריו, האופציה היחידה היא להעביר דירה לילד בגיר מבין ילדיך, מעל גיל 19, שאין לו דירת מגורים. "אם בעוד כך וכך שנים ירצה הילד לקנות דירה משלו – כבר יש לו בעלות בדירה אחת והדירה ההיא לא תהיה הדירה הראשונה שלו. ואז הוא יצטרך לשלם מס רכישה מבלי שיקבל פטור או שהפטור שלו יהיה יותר נמוך", הדגיש. עוד הוסיף כי אם אתה לא אחד משני המקרים האלה ורוצה להימנע מהשפעת החוק אז האופציות היחידות שיש לך הן למכור את הדירה או לגלגל את המס על הדייר. "נכון לרגע זה התקנות לא חוסמות את האפשרות לגלגל את המס על הדייר", אמר.

לפרטים

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!