ט' סיון התשפ"ד
15.06.2024
"הערת אזהרה"

רכישת דירה על הנייר ללא יעוץ נכון, יכולה להביא להפסד של אלפי ש"ח

70% מהדירות שנמכרו אשתקד באזור המרכז, נמכרו על הנייר. אחד מהסדרי התשלום הנהוגים אצל יזמים ונפוצים אצל רוכשים בעסקאות מכירה על הנייר, הינו הסדר תשלום של 20% מראש ואת היתרה בסמוך למסירת המפתח. במקרה שהקבלן פושט רגל, אין שום ערבות בנקאית על הכסף ששולם

נדל"ן: אילוסטרציה
נדל"ן: אילוסטרציה צילום: freepik

עו"ד טל פרץ, פועל שנים רבות בתחום הנדל"ן, עם ניסיון רב בייצוג וניהול מו"מ משפטי ומסחרי בעסקאות קניה ומכירה. אומר כי "לפני עסקת דירה חדשה על הנייר, הרוכש חייב לברר מספר דברים". שוק הנדל"ן בישראל ובמיוחד בשנים האחרונות הינו שוק פורה, אלפי דירות נמכרות מדי שנה. יש הבדל בין לרכוש דירה מוכנה לאכלוס לבין לרכוש, "דירה על הנייר". כשקונים דירה מוכנה לאכלוס מקבלן או דירה יד שניה, ברוב המקרים הרבה יותר קל והרבה יותר פשוט להתנהל מול הצד השני, הרוכש פשוט יודע בדיוק כמה תעלה לו אותה הדירה. אך כאשר מדובר ברכישת דירה "על הנייר" טומנת בחובה מספר מהמורות, שעליהן צריך לשים לב. "בכל עסקת מקרקעין קודם כל חייבים להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום, ובמיוחד כשקונים דירה על הנייר" אומר עו"ד טל פרץ. 

עו"ד פרץ מסביר כי "כשקונים דירה על הנייר מקבלן, חייבים לוודא שיש ליווי בנקאי לפרויקט, אפשר גם לרשום 'הערת אזהרה' אבל זה פחות מומלץ ופחות בטוח, מכיוון שבמקרה שהקבלן פושט רגל, אין שום ערבות בנקאית על הכסף ששולם כבר מלבד הערת האזהרה, היתרון בליווי בנקאי, הבנק אחראי להחזיר ללקוח את התשלום ששילם או להשלים את בנית הפרויקט. הכול לפי העניין", מה שיכול למנוע מהקונה הפסדים עצומים.

עו"ד טל פרץ | צילום: שאול גרינפלד

"במקרה ואין ליווי בנקאי, לקבלן אסור לגבות יותר מ-7% מערך הדירה, לדוגמא, אם הדירה שווה 1,000,000 ש"ח הקבלן יכול לגבות מהקונה רק 70,000 ₪, תשלום זה מופקד בחשבון נאמנות ייחודי אשר נפתח ע"י משרד עו"ד של הקבלן לטובת אותו פרויקט, חשוב להבין כי אך ורק לאחר כניסת ליווי בנקאי והנפקת "פנקס שוברים" רשאי הרוכש לשלם באמצעות פנקס השוברים את יתרת התשלומים אשר סוכמו בינו לבין הקבלן במסגרת נספח התמורה. כמובן שאת הכספים אשר בחשבון הנאמנות על הנאמן להעביר לחשבון הליווי וזאת גם באמצעות פנקס השוברים".

נקודה נוספת - "מדד תשומות הבניה”, ממשיך עו"ד פרץ, "רוכשי דירות צריכים לשים לב כאשר הם נמצאים במסלול של 20-80 כלומר תשלום של 20% בהתחלה ויתרת התשלום בסמוך לאכלוס. יתרת התשלום תהיינה צמודה לאורך כל תקופת הבניה למדד תשומות הבניה (גם במקרה הזה ניתן ורצוי להתמקח עם הקבלן בעזרת עו”ד, מה שיכול לחסוך לכם לא מעט כסף, וכן יש קבלנים שניתן להגיע איתם להבנות) רק בשנה שחלפה עלה מדד תשומות הבניה בכ-5%, עוד מדגיש עו"ד פרץ שקניית דירה על הנייר דורשת מהקונה המתנה של מספר שנים עד האכלוס, מה שיכול לגרום לקונה לשלם תוספת של אלפי שקלים שלא לקח אותם בחשבון.

זה יכול להתבטא בלא מעט כסף, תלוי כמה עולה הדירה וכמה שנים עד שהדירה תימסר ללקוח. הלקוח מגלה את זה רק בסוף הבנייה, שבמקום לשלם נניח שני מיליון שקלים פתאום הוא צריך לשלם 2200000, שקלים ואת הכסף הנוסף אי אפשר לקחת מהמשכנתא, אלא צריך להשיג את זה לבד, או דרך הון עצמי, או הלוואה נוספת מהבנק, מה שיכול לגרום לרוכש לגיוס כספים נוסף, וזה דבר שאנשים לא מודעים לכך ונכנסים לתסבוכת כספית ולכן כשקונים נכס חייבים להתייעץ לפני זה עם עורך דין מומחה, כדי למנוע הפתעות לא נעימות שיחסכו לכם לא מעט כסף.

נדל"ן דירה משכנתאות

art

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!

הוספת תגובה

לכתבה זו טרם התפרסמו תגובות

תגובות

הוסיפו תגובה
{{ comment.number }}.
{{ comment.date_parsed }}
הגב לתגובה זו
{{ reply.date_parsed }}
טען עוד