פרשנות: המבקר נגד העניים בישראל
טענות המבקר משקפות את הדאגה למעמד הביניים הישראלי ולא למעמד העני בישראל • ניתוח מפתיע של דו"ח הדיור
- ברוך פיירשטיין
- ו' אדר התשע"ה
- 3 תגובות
ברוך פיירשטיין
כמה פעמים לדעתכם מופיע בדו"ח המבקר צמד המילים "זוגות צעירים"? התשובה 5 פעמים. המילה "עניים" מופיעה רק פעם אחת בדו"ח.
האם המבקר מנסה לתת מענה לחוסר יכולת של זוגות צעירים להגיע לדירה?
התשובה היא לא.פרק שלם עוסק בהגבלות של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות בישראל (פרק 2), אך בשום מקום המבקר לא בודק האם ההגבלות מונעות מזוגות צעירים לרכוש דירה. ההגבלה של בנק ישראל על משכנתאות של עד 75% או ההגבלה של לא לעבור את רף ה 40% מההכנסה החודשית, גרמה לכך שזוגות צעירים הפסיקו לחלום על דירה.
בעמוד 95-94 מגולל המבקר כי אכן צעדי בנק ישראל מרחיקים זוגות מדירה, אך מציין כי אין זה תפקידו של בנק ישראל לדאוג לזוגות אלא לדאוג ליציבות הבנקים והשוק.
מהאמור עולה כי הצעדים שבנק ישראל נוקט משפיעים בכיוונים שונים על מחירי הדירות ועל עלויות המימון לרכישתן. מצד אחד, הבנק נוקט מדיניות של ריבית נמוכה כדי לתמוך בפעילות המשקית המשליכה על הגדלת הביקוש ועל העלאת מחירי הדיור, ומצד אחר הצעדים היציבותיים שהבנק נוקט בשוק המשכנתאות במטרה לטפל בהתגברות הסיכונים ללווים ולמלווים ממתנים את הביקוש. כאמור, לנוכח העובדה שבנק ישראל פועל על פי מטרותיו הקבועות בחוק, לא ניתן לצפות אפוא כי הוא ישמש הגורם המרכזי הפועל בתחום הדיור.
בכך בעצם מסיים המבקר את דאגתו לזוגות הצעירים, ולא מציין מי כן אמור לדאוג לדיור לזוגות הצעירים.
צילום: מבקר המשינה. צילום: פלאש 90
לא דואג לחלשים
ומפה בעצם אנו עוברים ל"מחיר למשתכן" המסלול שאמור לדאוג לזוגות צעירים ומיעוטי יכולת.
אבל גם כאן מטרות המבקר הם שונות ממה שציפינו ממנו.
דו"ח המבקר בתחום המחיר למשתכן, הוא בעצם דו"ח של חכם לאחר מעשה. המבקר מציג בפרק שלם את הכשלים של המיזם ואפילו נותן פתרונות איך לשפר את המיזם, אך מסלולי מחיר למשתכן הם דבר שעבר מהעולם בשנת 2014.
אחד ה"כשלים" שמציג המבקר (עמוד 259) הוא משרד מבקר המדינה העיר למשרד הבינוי כי מתכונת הפעלת המכרז, שלפיה הזוכה במכרז לשיווק קרקע במסלול מחיר למשתכן הוא היזם שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי במסגרת המסלול, עשויה לעודד יזמים להציע מחיר נמוך מאוד ליח"ד שיימכרו לזכאים במסלול זה, מתוך הנחה שיחידות הדיור שיימכרו במחיר מוזל יהיו מעטות. לעומת זאת, יתר יחידות הדיור בפרויקט יימכרו במחירים גבוהים יותר שישלימו את הפער בין מחירן המוזל של יחידות הדיור ובין מחירן בשוק החופשי. לנוכח זאת, היה מקום שמשרד הבינוי יבחן קביעת מנגנון שיבטיח גבול עליון וגבול תחתון למחיר יח"ד בהצעות הזוכות במכרזים לשיווק הקרקע במסלול מחיר למשתכן, באופן שמחירה לא יחרוג במידה בלתי סבירה ממחיר יח"ד דומה בשוק החופשי באותה עיר. על המנגנון גם להבטיח שהיקף ההפחתה הכוללת במחירים יתחלק בין יתר יחידות הדיור בפרויקט כדי להרחיב את מעגל הנהנים מהטבה כלכלית זו ולמנוע אי-שוויון בחלוקת משאבי המדינה.
בסעיף זה המבקר חוטא למטרה של מחיר למשתכן שהיא לא הורדת מחירי הדיור אלא דיור בר השגה לזכאים. לטענת המבקר לא הגיוני כי זכאים ייהנו מהטבה משמעותית במחיר הדירה כאשר יתר הרוכשים בפרויקט משלמים מחיר מלא, ולכן יש אי שיווין בחלוקת משאבי המדינה.
סעיף זה מדבר על פרויקטים ששווקו בשלב האחרון של מסלולי מחיר למשתכן שבו על היזמים היה לתת מחיר סופי לדירות לזכאים, דבר שעודד קבלנים לתת מחיר נמוך משמעותית עבור דירות לזכאים. לטענת המבקר בביתר עילית הגיע ההפרש ל55%, זאת אומרת שזכאים נהנו מהנחה משמעותית במחיר הדירה, הרבה יותר ממה שמחיר מטרה או אפילו מע"מ אפס יכול להוזיל עבורם.
אם יש בעיה באופן השיווק הזה, אז הבעיה הוא שלא כל הזכאים יכולים להנות ממנו, בשל השיווקים המצומצמים של דירות במסלול זה, מה שיוצר בעצם אי שוויון בין הזכאים.
אך למבקר בעיה אחרת לגמרי עם המסלול המדובר, לדבריו יש אי שיווין בין הרוכשים הזכאים לבין רוכשי הדירות הגדולות שמשלמים מחיר מלא.
המבקר מתעלם מהעובדה כי הדירות הגדולות נמכרות במחיר השוק החופשי ובעצם כל רוכש משלם מחיר שהיה משלם בכל מצב. המבקר מעוניין כי ההטבה שנותנת המדינה בקרקע, תתבטא גם במחירים של הדירות לשאינם זכאים, ובעצם לעלות את המחיר לזכאים על חשבון הנחה לרוכשים של הדירות הגדולות.
טענת המבקר בעצם מבטאת את ההשקפה של "יש עתיד" לדאגה למעמד הביניים הישראלי ולא למעמד העני בישראל, במקום שהמבקר ישבח את האפשרות לזכאי לקנות דירה במחיר מוזל, הוא ממליץ לקבוע רף תחתון.
מן הראוי היה כי פרויקטים כאלו ימשיכו להיות משווקים בכמויות גדולות, דבר שהיה יוצר אולי אי שוויון בין הזכאים לאילו שאינם זכאים אבל לפחות היה יוצר שיוויון הזדמנויות לכל אחד להגיע לדירה, גם אם אין לו את הסכומים הגבוהים לקנות דירה במחיר השוק.
יתכן ואכן אם ייושם מסקנות המבקר לגבי מחיר למשתכן, מחירי הדירות יירדו במקצת, אבל החלום של זוג צעיר להגיע לדירה משלו יתרחק יותר ויותר.הכותב, הינו מנהל חברת 'סמארט' - יעוץ נדל"ן ומשכנתאות
האם המבקר מנסה לתת מענה לחוסר יכולת של זוגות צעירים להגיע לדירה?
התשובה היא לא.פרק שלם עוסק בהגבלות של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות בישראל (פרק 2), אך בשום מקום המבקר לא בודק האם ההגבלות מונעות מזוגות צעירים לרכוש דירה. ההגבלה של בנק ישראל על משכנתאות של עד 75% או ההגבלה של לא לעבור את רף ה 40% מההכנסה החודשית, גרמה לכך שזוגות צעירים הפסיקו לחלום על דירה.
בעמוד 95-94 מגולל המבקר כי אכן צעדי בנק ישראל מרחיקים זוגות מדירה, אך מציין כי אין זה תפקידו של בנק ישראל לדאוג לזוגות אלא לדאוג ליציבות הבנקים והשוק.
מהאמור עולה כי הצעדים שבנק ישראל נוקט משפיעים בכיוונים שונים על מחירי הדירות ועל עלויות המימון לרכישתן. מצד אחד, הבנק נוקט מדיניות של ריבית נמוכה כדי לתמוך בפעילות המשקית המשליכה על הגדלת הביקוש ועל העלאת מחירי הדיור, ומצד אחר הצעדים היציבותיים שהבנק נוקט בשוק המשכנתאות במטרה לטפל בהתגברות הסיכונים ללווים ולמלווים ממתנים את הביקוש. כאמור, לנוכח העובדה שבנק ישראל פועל על פי מטרותיו הקבועות בחוק, לא ניתן לצפות אפוא כי הוא ישמש הגורם המרכזי הפועל בתחום הדיור.
בכך בעצם מסיים המבקר את דאגתו לזוגות הצעירים, ולא מציין מי כן אמור לדאוג לדיור לזוגות הצעירים.
צילום: מבקר המשינה. צילום: פלאש 90לא דואג לחלשים
ומפה בעצם אנו עוברים ל"מחיר למשתכן" המסלול שאמור לדאוג לזוגות צעירים ומיעוטי יכולת.
אבל גם כאן מטרות המבקר הם שונות ממה שציפינו ממנו.
דו"ח המבקר בתחום המחיר למשתכן, הוא בעצם דו"ח של חכם לאחר מעשה. המבקר מציג בפרק שלם את הכשלים של המיזם ואפילו נותן פתרונות איך לשפר את המיזם, אך מסלולי מחיר למשתכן הם דבר שעבר מהעולם בשנת 2014.
אחד ה"כשלים" שמציג המבקר (עמוד 259) הוא משרד מבקר המדינה העיר למשרד הבינוי כי מתכונת הפעלת המכרז, שלפיה הזוכה במכרז לשיווק קרקע במסלול מחיר למשתכן הוא היזם שהציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי במסגרת המסלול, עשויה לעודד יזמים להציע מחיר נמוך מאוד ליח"ד שיימכרו לזכאים במסלול זה, מתוך הנחה שיחידות הדיור שיימכרו במחיר מוזל יהיו מעטות. לעומת זאת, יתר יחידות הדיור בפרויקט יימכרו במחירים גבוהים יותר שישלימו את הפער בין מחירן המוזל של יחידות הדיור ובין מחירן בשוק החופשי. לנוכח זאת, היה מקום שמשרד הבינוי יבחן קביעת מנגנון שיבטיח גבול עליון וגבול תחתון למחיר יח"ד בהצעות הזוכות במכרזים לשיווק הקרקע במסלול מחיר למשתכן, באופן שמחירה לא יחרוג במידה בלתי סבירה ממחיר יח"ד דומה בשוק החופשי באותה עיר. על המנגנון גם להבטיח שהיקף ההפחתה הכוללת במחירים יתחלק בין יתר יחידות הדיור בפרויקט כדי להרחיב את מעגל הנהנים מהטבה כלכלית זו ולמנוע אי-שוויון בחלוקת משאבי המדינה.
בסעיף זה המבקר חוטא למטרה של מחיר למשתכן שהיא לא הורדת מחירי הדיור אלא דיור בר השגה לזכאים. לטענת המבקר לא הגיוני כי זכאים ייהנו מהטבה משמעותית במחיר הדירה כאשר יתר הרוכשים בפרויקט משלמים מחיר מלא, ולכן יש אי שיווין בחלוקת משאבי המדינה.
סעיף זה מדבר על פרויקטים ששווקו בשלב האחרון של מסלולי מחיר למשתכן שבו על היזמים היה לתת מחיר סופי לדירות לזכאים, דבר שעודד קבלנים לתת מחיר נמוך משמעותית עבור דירות לזכאים. לטענת המבקר בביתר עילית הגיע ההפרש ל55%, זאת אומרת שזכאים נהנו מהנחה משמעותית במחיר הדירה, הרבה יותר ממה שמחיר מטרה או אפילו מע"מ אפס יכול להוזיל עבורם.
אם יש בעיה באופן השיווק הזה, אז הבעיה הוא שלא כל הזכאים יכולים להנות ממנו, בשל השיווקים המצומצמים של דירות במסלול זה, מה שיוצר בעצם אי שוויון בין הזכאים.
אך למבקר בעיה אחרת לגמרי עם המסלול המדובר, לדבריו יש אי שיווין בין הרוכשים הזכאים לבין רוכשי הדירות הגדולות שמשלמים מחיר מלא.
המבקר מתעלם מהעובדה כי הדירות הגדולות נמכרות במחיר השוק החופשי ובעצם כל רוכש משלם מחיר שהיה משלם בכל מצב. המבקר מעוניין כי ההטבה שנותנת המדינה בקרקע, תתבטא גם במחירים של הדירות לשאינם זכאים, ובעצם לעלות את המחיר לזכאים על חשבון הנחה לרוכשים של הדירות הגדולות.
טענת המבקר בעצם מבטאת את ההשקפה של "יש עתיד" לדאגה למעמד הביניים הישראלי ולא למעמד העני בישראל, במקום שהמבקר ישבח את האפשרות לזכאי לקנות דירה במחיר מוזל, הוא ממליץ לקבוע רף תחתון.
מן הראוי היה כי פרויקטים כאלו ימשיכו להיות משווקים בכמויות גדולות, דבר שהיה יוצר אולי אי שוויון בין הזכאים לאילו שאינם זכאים אבל לפחות היה יוצר שיוויון הזדמנויות לכל אחד להגיע לדירה, גם אם אין לו את הסכומים הגבוהים לקנות דירה במחיר השוק.
יתכן ואכן אם ייושם מסקנות המבקר לגבי מחיר למשתכן, מחירי הדירות יירדו במקצת, אבל החלום של זוג צעיר להגיע לדירה משלו יתרחק יותר ויותר.הכותב, הינו מנהל חברת 'סמארט' - יעוץ נדל"ן ומשכנתאות
הוספת תגובה
לכתבה זו התפרסמו 3 תגובות