בבנקים מעריכים: תשלמו יותר על המשכנתא

התייקרות נוספת צפויה במשכנתאות, שמחיריהן כבר עלו בעשרות אחוזים בשנה האחרונה, אם לא תיושב מחלוקת בין הממונה על שוק ההון, דורית סלינגר, לבין המפקחת על הבנקים, חדוה בר — כך מעריכים בכירים במערכת הבנקאות. זאת, לאחר שבאחרונה סירבה סלינגר לאפשר למוסדיים לרכוש מהבנקים משכנתאות מסוכנות בשיעור מימון (LTV — היחס בין גובה המשכנתא לשווי הדירה) של יותר מ–60%, ובעקבות זאת בר הגבילה את יכולתם של הבנקים למכור למוסדיים יותר מ–6% מתיק המשכנתאות.

בשל המחלוקת, הסבירו במערכת הבנקאות, עלול לחדול מלהתקיים בתוך כשנה שוק העסקות של מיזמים משותפים להעמדת משכנתאות על ידי הבנקים והגופים המוסדיים, וכן לא יתבצעו עסקות למכירת נתחים מתיקי משכנתאות של הבנקים למוסדיים. בעקבות זאת, הבהירו, עלולה לחול התייקרות נוספת של המשכנתאות.

"אם המגבלה הזאת היתה מוטלת ב–2016, כשלבנקים היו בעיות הון לא פשוטות, מדובר היה במגבלה דרמטית בהרבה", אמר בכיר במערכת הבנקאות. "בינתיים הבנקים פתרו את בעיות ההון. נכון שסוגיית ההון עדיין נמצאת באוויר, אך גם לאחר צמצום מרווחי האשראי מכירת תיקי משכנתאות למוסדיים היא עסקה טובה גם לבנקים וגם למוסדיים. אבל אם המגבלה אכן תיהפך לאפקטיבית, הבנקים יהיו סלקטיביים עוד יותר במתן משכנתאות חדשות — וייתכן שבסופו של דבר תחול עלייה נוספת במחירי המשכנתאות".

בכיר אחר במערכת הבנקאית, אמר: "המהלכים האלה של הרגולטורים קצת לא ברורים, ונראה כשכל אחד מהם פועל לפי האינטרסים הצרים שלו. מצד אחד, שר האוצר משה כחלון, מעודד את הבנקים לתת מימון בשיעור של 90% לפארויקטי מחיר למשתכן לרכישת דירות מוזלות, ומצד אחר הממונה על שוק ההון מגבילה את המוסדיים ברכישת משכנתאות עם שיעורי מימון של מעל 60%".

בר החליטה להטיל על הבנקים מגבלה שבמסגרתה יוכלו למכור נתחים מתיק המשכנתאות בהיקף של עד 6% מיתרת תיקי המשכנתאות, לאחר שניסתה לשכנע את סלינגר לאפשר למוסדיים לרכוש גם נתחים מסוכנים יותר של תיקי המשכנתאות. ואולם, לאחר שהבינה כי סלינגר אינה מתכוונת בשלב זה לשנות את עמדתה, הטילה את המגבלה מתוך חשש שהבנקים לא ימכרו למוסדיים את המשכנתאות הפחות מסוכנות וייוותרו עם משכנתאות מסוכנות יותר.

בטיוטת חוזר ששלחה בר היא ציינה כי תאפשר לבנקים להגדיל את היקף שיתופי הפעולה עם המוסדיים עד ל–10% מיתרת תיקי המשכנתאות שלהם, כלומר עד כ–30 מיליארד שקל. ואולם, המפקחת על הבנקים הגבילה זאת רק לעסקות שבהן לא תתבצע סלקטיביות בבחירת ההלוואות.

כמה משכנתאות יוכלו הבנקים למכור למוסדיים? במיליארדי שקלים
ההיקף הכולל של תיקי המשכנתאות של הבנקים מוערך ב–300 מיליארד שקל. בשנתיים האחרונות הבנקים מכרו נתחים מתיקי משכנתאות והקימו מיזמים עם המוסדיים בהיקף של כ–7 מיליארד שקל. בהתאם למגבלה החדשה יוכלו הבנקים למכור למוסדיים משכנתאות בהיקף של כ–11 מיליארד שקל.

כך למשל, לאומי שהחזיק נכון לסוף ספטמבר 2016 בתיק משכנתאות בהיקף של כ–81.7 מיליארד שקל, מכר נתח מהמשכנתאות למנורה מבטחים בהיקף של כ-1.6 מיליארד שקל. כמו כן, במסגרת במסגרת מיזם המשותף עם הראל ביטוח העמיד לאומי משכנתאות של כ-1.4 מיליארד שקל ב–2016.

לפי המגבלה החדשה לאומי יוכל למכור למוסדיים משכנתאות בהיקף כולל של כ–4.7 מיליארד שקל, כך שיוכל למכור משכנתאות נוספות בהיקף של כ–1.5 מיליארד שקל. כלומר, במגבלה הצפויה, גם אם המיזם עם הראל יתקיים ב–2017, לא צפוי להיות לו המשך.

בטיוטה ששלחה בר נקבע כי הבנק יצטרך לשמור 10% מההלוואה הנמכרת אצלו — בעוד במרבית העסקות שבוצעו עד כה שמרו הבנקים 20% מההלוואות אצלם. כמו כן נקבע כי בתיק ההלוואות יהיו הלוואות שנכללו במאזן הבנק במשך תקופה של לפחות 18 חודשים — זאת, כדי למנוע תרחיש שלפיו הבנקים ימהרו להיפטר מההלוואות שהעניקו כפי שהיה בתקופה שלפני משבר הסאב־פריים בארה"ב.

מרשות שוק ההון נמסר בתגובה: "ההוראה הנוגעת ליחס LTV קיימת תקופה ארוכה. הדבר לא מנע מחברות הביטוח לתת משכנתאות באופן ישיר וכן לא מנע עסקות משותפות בין הבנקים והמוסדיים לרכישת תיקי משכנתאות או להקים יחד תיקים משותפים במיליארדי שקלים. ההוראה נועדה להגן על כספי עמיתים ואינה נוגדת בשום אופן מהלכים לקידום בנייה למגורים".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!