גם המשכנתא מתרחקת: הבנקים דוחים אחת מכל חמש בקשות

"בשנים האחרונות ישנה ירידה חדה בשיעור האישורים של משכנתאות. אנשים מבקשים היום מה שלא ביקשו בעבר, והבנקים לא מאשרים בקשות שהיו מאושרות בעבר", אומר ליאור איילון, מנכ"ל החברה לייעוץ משכנתאות מת"ן, המספקת שירותי ייעוץ בלקיחת משכנתא בין השאר לגופים גדולים כמו מועדון חבר, קרנות השוטרים והסתדרות המורים.

להערכתו, כ-20% מהבקשות שמוגשות לבנקים למשכנתאות כיום נדחות, כאשר באופן כללי אנשים חוששים היום יותר להגיש בקשה למשכנתא. "החיתום של הבנקים הפך להיות נוקשה הרבה יותר ואחוזי המימון שהם מאשרים נמוכים יותר. בתקופה כזו, בה המחירים גבוהים, זוג צעיר צריך להביא הרבה יותר כסף מהבית".

ואולם, במקביל לעלייה בשיעור דחיות המשכנתא, שיעור המשקיעים בקרב לקוחותיו של איילון עלה אף הוא בצורה דרמטית. "עד לפני שנתיים מה שהיה משקיע בדירות היו אנשים שיש להם הון. בשנתיים האחרונות כל מי שיש לו קצת כסף פנוי קונה דירה להשקעה. מבחינת הבנק זה ממש לא משנה אם אתה קונה דירה למגורים או להשקעה. לכן ברור שמי שקונה דירה להשקעה מתחרה על המשכנתא עם זה שרוצה לקנות דירה למגורים", אומר איילון.

מיעוט התחלות הבנייה משפיע?

ההסבר הנפוץ לעליית מחירי הדירות של 3 השנים האחרונות הוא ירידת הריבית וקצב נמוך מידי של התחלות בנייה. "ריבית בנק ישראל הגיעה בשנת 2009 לרמה של 0.5%. הריבית אף פעם לא היתה כל כך נמוכה", ציין אתמול במסיבת העיתונאים שר השיכון אריאל אטיאס. "ריבית נמוכה, בתוספת היצע דירות נמוך, זה כמו דלק על מדורת מחירי הנדל"ן". ומכיוון שרמת הריבית במשק איננה בתחום אחריותה של ממשלת ישראל, התמקדו אתמול נתניהו ושריו בצעדים להגדלת היצע הדירות.

בחינת נתוני התחלות הבניה של השנים האחרונות, שנכללו במצגת של נתניהו, מגלה שלא היתה האטה משמעותית שיכולה להסביר את הזינוק במחירי הדירות ב-3 השנים האחרונות. להיפך, נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה הדרגתית רצופה במספר הדירות שהוחל בבנייתן מאז הרבעון השני של שנת 2007. הנתון המשמעותי יותר לדיון, שלא נכלל במצגת, הוא דווקא מספר הדירות שבנייתן הושלמה. גם כאן מתגלה שהנתונים לא ממש משרתים את הטיעון של נתניהו: מאז הרבעון השלישי של 2007 מספר הדירות שנשפכו לשוק נמצא במגמת עלייה.

את ההסבר לזינוק במחירים צריך אם כן למצוא דווקא בצד הביקוש. שם התרחשו בשנים האחרונות כמה אירועים יוצאי דופן, כאשר רובם ככולם קשורים בדרך זו או אחרת במדיניות. התפתחויות אלו הגדילו את הביקושים בשוק הדיור, אך באותה עת יצרו פער הולך ומתרחב בין אלו שיכלו להרשות לעצמם רכישת דירה (או דירות) ובין כל השאר. מחאת האוהלים האחרונה מגלה שכל השאר הוא חלק גדול מאוד מהאוכלוסייה בישראל.

השקעה בדירה: בגלל המימון

מנתונים של בנק אגוד עולה, שההשקעה בדירה היא לא אפיק ההשקעה המשתלם ביותר. לאורך 10 שנים, השקעה במניות הניבה תשואה גבוהה יותר מהשקעה בדירות למגורים, גם אם מניחים שכירות גבוהה יחסית של 5% מערך הנכס.

ובכל זאת, על פי נתוני מנהל הכנסות המדינה, 131 אלף איש נכנסו בשמונה השנים האחרונות לשוק הדיור להשקעה ורכשו דירה נוספת לדירת המגורים שלהם. הסיבה לכך היא פשוטה: מימון. אף אחד לא הולך לבנק כדי ללוות מאות אלפי שקלים כדי להשקיע בשוק המניות (חוץ מכמה טייקונים אולי). מצד שני, לא מעט משקיעים פנו לבנקים למשכנתאות בשנים האחרונות כדי לבקש מימון לרכישת דירה להשקעה.

התחרות על מימון: רוכשי הדירות להשקעה מנצחים

התנפחות שוק המשכנתאות הביאו את בנק ישראל לנקוט בצעדים מגבילים ולהגביר את הפיקוח על הבנקים למשכנתאות. הבנק המרכזי נקט בצעדים שונים כדי לוודא שרמות הסיכון בהלוואות שנותנים הבנקים לא עולה מידי. כך למשל, במאי 2010 הטיל בנק ישראל על הבנקים חובת הפרשה לחובות מסופקים במשכנתאות ששיעור המימון בהן גבוה מ-60%.

המשמעות האפקטיבית של צעד שכזה היא ירידה בשיעור המימון שמוכנים להציע הבנקים. צעד זה פגע כמובן בכל מי שמתקשה להעמיד הון עצמי בגובה של 40% מערך הנכס אותו הוא רוצה לרכוש, ונותן יתרון לרוכשי דירות להשקעה, המחזיקים כבר בנכס ונהנים ממצב כלכלי טוב יחסית. וכך, הירידה המשמעותית ברמת הריבית, אשר שיפרה את תנאי המימון במבט כולל, הפכה באופן פרדוקסלי את חלום המשכנתא לבלתי אפשרי עבור חלק גדול מהאוכלוסייה בישראל. זאת בזמן שעשרות אלפי משקיעים נכנסו בשנים האחרונות לשוק הדיור ורכשו דירות שלא למטרת מגורים.

מלבד צעדי בנק ישראל לריסון שוק המשכנתאות, הממשלה הפחיתה בשנים האחרונות את היקף המשכנתאות המסובסדות שהיא מעניקה לזכאים. בין ההמלצות של מרכז המחקר של הכנסת מוצע להגמיש את הקריטריונים לזכאות למשכנתאות מסובסדות ולבחון את האפשרות לקבוע מערך קריטריונים חדש "התואם יותר את צרכי השעה". זאת, על רקע הירידה המתמדת בכמות האשראי הממשלתי המכוון לדיור.

על פי נתוני בנק ישראל, בסוף שנת 2007 עמדו סך ההלוואות של ממשלת ישראל לדיור על 40.4 מיליארד שקל. סכום זה ירד באופן עקבי בכל אחת מהשנים האחרונות, כאשר נכון לסוף מאי 2011 הגיע לרמה של 30.1 מיליארד שקל- ירידה של 25.5% תוך שלוש שנים וחצי.

משמעות הנתונים ברורה: הממשלה נותנת היקף האשראי לדיור שנותנת הממשלה לזכאים נמוך מהיקף האשראי שנפדה במסלול זה. וכך, שוק המשכנתאות הופך לשוק בו לחזקים, אלו שמצליחים להעמיד הון התחלתי גבוה יותר, יש יתרון בקבלת משכנתאות. וכשהריבית נמוכה ומחירי הדירות נוסקים, מי שיש לו קונה עוד. ומי שאין לו נשאר מאחור.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!