המחאה מתחילה להשפיע? מכירות הקבלנים ירדו ב-25% ביולי; המחירים - רק ב-1.5%

בגלל המחאה המתרחבת או בגלל היאוש של בני המעמד הבינוני, ואולי התקוות שיקרה משהו - ענף הבנייה והיזמות מוריד הילוך ורושם ירידות גדולות מאוד בביקושים וברכישת דירות. הערכות שהופצו באחרונה במשרד האוצר מדברות על ירידה של 50% במכירות הקבלנים ביולי 2011, שבו החלו מחאות מעמד הביניים, לעומת יולי 2010, ועל ירידה של כ-25% לעומת יוני השנה. יועצים אסטרטגיים מדווחים על שינויים בדרכי השיווק של הקבלנים וחזרה לשיטות שיווק מימי מיתון. ההערכה היא כי אם לא יקרה משהו קיצוני, תירשם בעתיד הקרוב האטה גם בקצב הבנייה והוצאת פרויקטים חדשים לשיווק.

אמנם אין עדות ישירה לכך שמחאות האוהלים גרמו לירידות בביקושים, מה גם שאלה החלו עוד לפני כמה חודשים. ואולם עוצמת הנפילה במכירות שנרשמה ביולי חריגה לעומת החודשים שעברו. אחרי שביוני נמשכה המגמה שנרשמה בחודשים האחרונים, ונרשמה ירידה של כ-20% במספר העסקות, נתונים ראשונים על יולי מעידים על מפולת גדולה אף יותר: ירידה של 50% במספר העסקות יחסית ליולי שנה שעברה ושל כ-25% יחסית ליוני. בשנים האחרונות, מספר העסקות בדירות חדשות הגיע לממוצע של 2,200-2,500 דירות בחודש. לפי הערכות, ביולי נמכרו פחות מ-2,000 דירות.

מחירי הדירות, לעומת זאת, יורדים בקצב אטי מאוד. במשרד האוצר בוחנים את המחיר החציוני של הדירות החדשות וזה יורד בקצב של 1%-1.5% בחודש, בחודשים האחרונים. במקביל, נראה, כי המדיניות שנקטו בנק ישראל ומשרד האוצר נגד משקיעי הנדל"ן, שבאה לידי ביטוי בהקשחת תנאי המשכנתא ובהרחבת הפטור ממס שבח, עושה את שלה. כמות הדירות שהמשקיעים רוכשים פוחתת והולכת, ולעומתה עולה מספר הדירות שהם מוכרים. סביר שאחד הגורמים שמדרבנים את המשקיעים להיפטר מהדירות שרכשו היא הערכתם, שהם מיצו את הרווח שנגזר מעליית מחירי הדירות, וכי אלה לא יוסיפו לעלות.

בונים רק אחרי סיום השיווק

יועצים אסטרטגיים שמלווים את ענף הבנייה מעריכים כי קבלנים החלו לבחון חזרה לשיטות בנייה ושיווק מימי המיתון. בשיטות אלה קבלנים מאטים את קצב שיווק הפרוייקטים שלהם, ועד שלא מסיימים שיווק של מבנה אחד - לא מתחילים לשווק את המבנה הבא אחריו. מדובר בהאטה ניכרת של פעילות הבנייה, לעומת מה שהורגלנו אליו בשנים האחרונות.

רוב אנשי הנדל"ן לא היו צריכים את הנתונים של משרד האוצר כדי לאמת את המצב. "אני לא מופתע. לדעתי, המגמה התחילה עוד לפני יולי", אומר בנצי אדירי, סמנכ"ל ומנהל האגף העסקי בבנק ירושלים. "יש האטה משמעותית בקצב ביצוע עסקות בדירות חדשות ואני רואה את זה בפרויקטים שאנחנו מלווים. יש אווירה של 'לשבת על הגדר'. הפרסומים בתקשורת, הגזרות בצד של המשכנתאות, המיסוי - זה מפחיד את כולם והרוכש הסביר מחכה שאולי תהיה ירידת מחירים".

עם זאת, אדירי מדגיש כי העצירה בעסקות לא מלווה בירידת מחירים. "זה נקרא שהקבלנים 'מחזיקים מחירים'. כשאין עסקות, המחירים לא יכולים לרדת". עם זאת, יש גבול לסבלנות שיכולים הבנקים להפגין מול קבלנים שלא מוכרים דירות. "יכולה להתפתח סיטואציה שבעוד כמה חודשים נבוא אנחנו, המממנים, ונדרוש מהקבלנים למכור יותר כדי לכסות את האשראי. אני אומר זאת בזהירות, כי אנחנו לא מחפשים להפיל קבלנים, אלא לפעול ביחד ולמצוא מתווה עסקי נכון".

מה יגרום לך לדרוש מקבלן להוריד מחירים?

"יזם מקבל ליווי לפרויקט, מציג תחזית עסקית והוא אמור לעמוד בה בצורה סבירה. איפה בדיוק אני חותך? זה לא מדע מדויק. זה תלוי בחוסן הפיננסי של היזם, בניסיון העבודה שלו איתי, בתחזית שלי לעיר המסוימת והמחירים שאני מכיר בפרויקטים סמוכים".

אדירי מאמין כי ירידת מחירים היא בלתי נמנעת, גם אם לא מדובר בירידה שתורגש מחר בבוקר וגם לא קריסה, בעיקר בגלל שיווקי הקרקע הנרחבים של מינהל מקרקעי ישראל בחודשים האחרונים; בגלל הציפיות לירידת מחירים; וגם בגלל הקושי האמיתי של הרוכשים לקנות דירות.

גם מוטי ויזל, מנכ"ל Vcell מכון למחקר וייעוץ אסטרטגי, לא הופתע לשמוע על הנפילה במספר העסקות. "בשוק הדירות החדשות יש ירידה משמעותית בהיקף הפנייה לאתרי בנייה, אבל השוק לא נעצר. יש גם עונתיות כי חודשי הקיץ הם תמיד חלשים יותר. יש המתנה וציפייה שיקרה משהו - שיהיו פתרונות מלמעלה. התקופה כרגע היא בעיקר לא ברורה", הוא אומר.

לדבריו גם הקבלנים יושבים על הגדר ומתעקשים לא להוריד מחירים. "לקבלנים היו שנתיים מעולות. יש להם כוח להמתין הרבה זמן לפני שהם יצטרכו להוריד מחירים".

גם שוק דירות היד שנייה נעצר.

"שוק היד שנייה זו אופרה שונה לגמרי. הוא מוחזק על ידי בעלי דירות פרטיים שלא הבינו מה קורה בעולם העסקי. הקונים מצפים לירידת מחירים והם מחפשים מציאות והמוכרים לא הפנימו שקרה משהו בשוק ולא מוכנים להוריד את המחירים. השוק פשוט תקוע. אני שומע את זה מכל המתווכים", אומר ויזל.

להערכתו, הכל תלוי בממשלה, וכי ברגע שתצא החלטת ממשלה שתעודד רכישת דירות - תהיה התפוצצות של רכישות כמו בשנה שעברה. "אני לא חושב שהמחירים יעלו עוד כי השוק גבוה, אבל עם ישראל יחזור לקנות ובהמוניו כי בבסיס יש כסף והרצון קיים. להערכתי זה יקרה אחרי החגים".

"ירידת מחירים לא תקרה היום או מחר"

אורנה בילר מתיווך פלטינום 121 עסקי נדל"ן בתל אביב מכירה את הבעיות שעליהם מדבר ויזל. "בחודשים האחרונים רואים ירידה משמעותית מאוד בעסקות המכירה. גם מספר המתעניינים יורד וגם עסקות לא מגיעות לידי מימוש גם אם הצדדים מסכימים על המחיר. לרוב הקונים הם אלה שנסוגים מהעסקה".

בילר מעריכה כי ההאטה בשוק החלה כבר לפני שלושה חודשים והיא באה לידי ביטוי גם בטלפונים הנכנסים בעקבות פרסומי נכסים למכירה ומספר הלקוחות שמגיעים לראות נכסים. "זה לא שאין לקוחות בכלל, אבל הם לחוצים פחות לקנות דירות. יש להם תחושה שהמחיר הולך לרדת. יש מי שצריך לקנות דירה ויש מי שרוצה לקנות. השוק חי מהאנשים שחייבים לקנות".

"ירידת מחירים זה לא דבר שיקרה היום או מחר, ותל אביב מתנהגת שונה מערים אחרות. בפריפריה יש אולי סיכוי שהמחירים יירדו שם קצת כי יש שם עתודות לבנייה, אבל בגבעתיים, תל אביב ורמת גן הירידה תהיה מינורית בלבד. ירידה של 5% זה לא מספיק דרמטי כדי לעכב עסקות".

עודד האושנר, מנכ"ל ומייסד של ע.האושנר הנדסה אזרחית ושמאות מקרקעין בע"מ רואה האטה במכירה של עסקות, אך לא באופן דרמטי כמו האחרים. לדבריו, גם המחירים אינם יורדים וגם אין שינוי בפעילות של יזמים שפונים אליהם כדי לקבל דו"חות אפס (דו"ח בדיקת כדאיות של פרויקט). "זה אומר שיש אופק. יזם שמבקש דו"ח אפס יתחיל לבנות בעוד זמן לא רב".

"יש חששות ופחד שהציפיות יגשימו את עצמן, ולדעתי ההאטה במכירות נובעת מאפקט פסיכולוגי וציפייה לירידה. נתוני העבר מראים כי מי שחיכה שיירדו המחירים, שילם בסוף יותר".

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!