שוק הנדל"ן בעצירה: "מוכרי הדירות מתחילים לאבד את הביטחון"

מהמדד המשותף ל-TheMarker ואתר yad2 עולה כי בעלי הדירות ביקשו מחירים גבוהים יותר בחודש אוגוסט לעומת יולי ב-20 ערים מתוך 31 שנסקרו. עם זאת, המדד מתייחס למחירים המבוקשים בלוח הדירות, ולא למחירי מכירה סופיים - ולפי מתווכים הפועלים בערים השונות, נראה כי המוכרים נכונים כיום יותר מבעבר להתגמש במחיר.

העלייה במחירים המבוקשים התרחשה בדירות מכל הגדלים. בדירות 5 חדרים היתה עלייה ב-22 ערים, בדירות 4 חדרים היתה עלייה ב-17 ערים ובדירות 3 חדרים היתה עלייה ב-19 ערים.

בעלי הדירות אינם כפופים לרגולציה, ולא נראה כי בשלב זה המחאות שנשמעות משפיעות על השיקולים שלהם במחירים שהם מפרסמים. כמו כן, חשוב לציין שרוב בעלי הדירות אינם משקיעים, ובמקביל למכירת הדירות שלהם, הם מחפשים לעצמם דירות אחרות. לכן, עד שלא ייווכחו שגם מחירי הדירות שהם רוצים לרכוש יורדים - הם לא ממהרים להוריד את מחירי הדירות שלהם. שרשרת זאת גורמת לכל תהליך שינוי המחירים להיות אטי מאוד.

למרות המגמה הכללית של עלייה במחירים המבוקשים, מדובר בשיעורים נמוכים. בדירות הקטנות בנות 3 חדרים מדובר על פי רוב בעליות שנעות סביב אחוז ומטה. בדירות הגדולות ניתן לראות שינויים משמעותיים יותר, שבמקומות כמו בת ים, רמת השרון והרצליה אף עוברים את ה-3%.

בתל אביב היתה עלייה של 2.3% במחירים המבוקשים עבור דירת 3 חדרים ממוצעת, והמחיר הממוצע כעת הוא ברמה של 1.635 מיליון שקל. מחירה המבוקש של דירת 4 חדרים ירד ב-3.6% לרמה של 2.029 מיליון שקל, והמחיר המבוקש לדירת 5 חדרים ממוצעת עלה ב-2.6% לרמה של כ-2.94 מיליון שקל.

ואולם למרות שהמחירים המבוקשים מצביעים על מגמת עלייה, מתווכים מתל אביב רואים תמונה אחרת. כפיר זוהר, מנכ"ל משותף של אנגלו סכסון תל אביב, מזהה יציבות מחירים ואפילו גמישות רבה יותר מבעבר מצד המוכרים להוריד מחירים. לדבריו, גמישות זו עשויה להתבטא בהורדה של 5%-7% ממחיר הדירה המבוקש.

"בתל אביב צריך להבחין בין שוקי משנה, שמתנהגים בצורה שונה", מוסיף זוהר, "יש הרבה מאוד אנשים שמחפשים דירות במחיר של עד 1.5 מיליון שקל, כלומר דירות 1.5-2 חדרים, ושם הגמישות של המוכרים נמוכה. ברמות של 3.5 מיליון שקל הקונים יותר בררניים מבעבר, והם מצפים לקבל דירות גדולות עם חניה.

"המגמה הברורה ביותר של התגמשות המוכרים היא בדירות ברמות מחירים של 6 מיליון שקל, שם המוכרים מוכנים לרדת בעד 10%-15% במחיר. בטווח זה נמכרות דירות גג של 150-200 מ"ר, דירות גדולות במגדלים או בית צמוד קרקע בשכונות הצפוניות. בשוק יש היצע לא קטן של דירות יוקרה עם כל המגדלים שנבנו ואנשים שקנו דירות להשקעה".

לאן השוק הולך? "מחאת הדיור פרצה באוגוסט, שהוא חודש של חופשים שבו ממילא יש פחות עסקות. אם התמונה תתייצב, תהיה תנועה מחודשת של רכישות. אני לא מזהה מגמה של ירידות חדות. אני מצפה להתייצבות מחירים, עם תיקון קל של כ-5% כלפי מטה בממוצע, אבל לא מעבר לכך כי בתל אביב יש עדיין מחסור בהיצע", אומר זוהר.

הרוכשים יושבים על הגדר

כיצד אפשר להסביר את הפער בין האופטימיות שמפגינים המוכרים בלוח yad2 לעומת הפשרה שהם מוכנים לעשות בפועל? "המוכרים ממשיכים לבקש מחירים גבוהים, אבל אין כמעט עסקות. חלק מהמודעות יכולות להיות רק כדי לבחון את השוק", מספר רועי הרוש, יועץ נדל"ן בכיר אנגלו סכסון כיכר המדינה תל אביב.

"אנשים יושבים על הגדר וחושבים שאם הם ימתינו תהיה ירידת מחירים. אבל יש גם קונים שמחפשים דירה ספציפית ואין נכסים מתאימים, ולכן אני מאמין שאם דירה טובה תצא לשוק היא תיחטף. אני חושב שנראה בזמן הקרוב ירידה קטנה במחירים. אבל מה יהיה עוד חצי שנה אני לא יודע".

הרצליה היא אחת הערים שבהן עלו המחירים בצורה החדה ביותר במדד האחרון - עלייה של 2.5% בכלל העיר, כאשר עיקר העליות נגרמו בגלל דירות 5 חדרים עליהן ביקשו המוכרים כ-2.3 מיליון שקל בממוצע - עלייה של 4.7% לעומת יולי.

כמו בתל אביב, גם בהרצליה נראה שיש פער בין מה שמצהירים המוכרים לבין העסקות שהם סוגרים בפועל. "יש לא מעט מוכרים שרוצים למכור ומוכנים להוריד את המחירים", אומר שי פייראיזן, מנהל סניף אנגלו סכסון הרצליה הצעירה, "יש הבדל משמעותי בין מה שמבקשים למה שקורה בשטח. המוכרים מנסים מחיר גבוה, עוברים תהליך התפכחות - ומורידים את המחיר. אנחנו בהחלט רואים ירידה גדולה מאוד בביקושים, וזה בוודאי יותר בולט מחודשי אוגוסט אחרים. יש ציפייה בשוק שהמחירים יירדו, הקונים משהים עסקות והדבר מביא לירידת מחירים. מוכרים שלא מסכימים להוריד את המחיר, לא מצליחים למכור במשך תקופות ארוכות".

יש הנחת יסוד בשוק הנדל"ן שאנשים חייבים לקנות דירות וחייבים קורת גג, אבל ישנן דרכים להימנע מרכישת דירה. "אנשים מושכים את השכירות, שכן הם לא יכולים לעמוד ברמות המחירים הגבוהות. לדעתי המחירים יירדו", אומר פייראיזן.

המחירים המבוקשים בחולון עלו ב-2% בחודש אוגוסט בממוצע, כאשר המחיר המבוקש לדירת 5 חדרים הגיע ל-1.86 מיליון שקל, עלייה של 1% לעומת יולי. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בעיר היה 1.53 מיליון שקל, עלייה של 4.4%. בחולון מציירים המתווכים תמונה דומה לשאר הערים, ולפיה המחירים המבוקשים הולכים ומתנתקים ממחירי השוק. "אנחנו רואים שזה שוק של קונים - יש פחות קונים ויש להם יותר כוח מיקוח. הם יושבים על הגדר ונמנעים מלעשות עסקות, והמוכרים נאלצים להתפשר קצת על המחיר", אומר ירון שמיר, זכיין רימקס Avenue בחולון.

ממה נובע היפוך המגמה? "זה התחיל מהמחאה החברתית. הקונים כיום פוחדים לסגור עסקות, שכן יש ציפייה לירידת מחירים, ולא משנה אם זה נכון או לא. אנשים מעדיפים להמשיך לגור בשכירות או אצל ההורים במשך כמה חודשים עד שהערפל יתפוגג", אומר שמיר.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!