ככה לא בונים חברה: כל הסיבות לנפילתה של דלק נדל"ן

גם כיום, יותר משנתיים וחצי אחרי שנאלץ לפרוש מתפקידו כמנכ"ל חברת דלק נדל"ן, ממשיך איליק רוז'נסקי להגיע מדי פעם לרחוב שבו נמצאים משרדי החברה. הוא עושה את כל הדרך מביתו ברמת ישי, אבל לא עולה למשרדי ההנהלה של דלק נדל"ן שנמצאים בקומה 23 בבית גיבור ספורט בבורסה של רמת גן, אלא מתיישב בבית הקפה שמתחת לבניין.

בבית הקפה הוא מנהל פגישות, טלפונים ומיזמים. הוא מנסה לבנות עסק שבו הוא לא יהיה מנכ"ל שכיר אלא בעלים, ועל הדרך לשקם את שמו הטוב שקרס. הסכומים שבהם הוא מתעסק הם סכומים נכבדים עבור מרבית קוראי העיתון - מיליוני שקלים ויותר. אבל מדובר בכסף קטן עבור מי שהיה רגיל להתמודד עם עסקות בהיקף של מאות מיליוני שקלים עד לא מזמן.

הבחירה של רוז'נסקי במיקום שבו הוא יושב מוזרה למדי. אחרי הכל, עזיבתו את דלק נדל"ן היתה אירוע טראומטי, ואפשר היה לצפות שגם אם הוא בוחר שלא לשכור משרד כרגע, הוא יעדיף להתמקם רחוק ככל האפשר מהחברה. אלא שרוז'נסקי בחר להישאר. מבחינתו היתה לו עילה טובה לכך. בעל הבית שלו - מורו ורבו, כפי שהגדיר בעבר את בעלי החברה יצחק תשובה - אמר לו כשעזב שהוא מעוניין שיישאר לא רחוק, וימשיך להגיע לבית הקפה שלמטה שלושה ימים בשבוע כדי לשמש כיועץ של החברה.

ההחלטה להשאיר את רוז'נסקי כיועץ חיצוני של דלק נדל"ן גרמה להרבה גבות להתרומם. השמועות על עזיבתו את החברה רחשו תקופה ארוכה קודם לכן, וההחלטה על עזיבתו נפלה כחצי שנה לפני שעזב בפועל. אבל תשובה לא הצליח להביא את עצמו לסלק את רוז'נסקי מהחברה. גם אם הכישלון של החברה היה ברור והעובדה שהנהלתה הביאה אותה לעברי פי פחת כבר היתה מוכחת, תשובה התקשה להיפרד מרוז'נסקי, שהיה בטוח, מצדו, שביכולתו לשקם את החברה.

לעלייתה ונפילתה של דלק נדל"ן - שהיתה אמורה להיות אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, אבל ניצבת בימים אלה מול הסדר חוב - יש לא מעט גורמים: דירקטוריון החברה שהיה אמור לפקח על התנהלותה התקינה ולא עשה את עבודתו; מתווכים וגורמים מעורבים אחרים בחברה ששלחו את ידם לצלחת וגזרו רווחים, לא תמיד בצדק; והמשבר הכלכלי העולמי שתפס את החברה, שנבנתה כאילו השווקים יכולים רק לעלות, לא מוכנה.

בבסיס הסיפור של דלק נדל"ן ניצבת הזוגיות הקרובה וחסרת הגבולות המקצועיים בין תשובה לרוז'נסקי, שבגללה לא תמיד היה ברור מי בעל הבית. שבוע לאחר המפץ הגדול שבו הגיעה דלק נדל"ן לחדלות פירעון, מנתחMarkerweek את הסיבות ואת המהלכים שהביאו לקריסתה של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל.

הזוגיות: מי בעל הבית?

את הצעקות שנשמעו בבית גיבור ספורט ביולי 2005 - היום שבו הפסידה דלק נדל"ן בהליך ההתמודדות על רכישת חברת הנדל"ן אמות - קשה היה לפספס. איש העסקים נתן חץ הקדים אותה והציע 765 מיליון שקל על 80% מהחברה, 80 מיליון שקל יותר ממה שהציעה דלק נדל"ן. המחיר ששילם חץ התקבל בהרמת גבה בשוק, אבל תשובה לא היה מרוצה. הוא כעס על רוז'נסקי על כך שלא הציע מחיר גבוה יותר עבור החברה, ולא הבין מדוע רוז'נסקי מנסה לחסוך לו כסף. את התסכול שלו שמעו באותו יום כל עובדי החברה.

תשובה לא התערב הרבה בדלק נדל"ן, לא לפני ולא אחרי המקרה הזה. אבל רוח המפקד לאורך כל התקופה היתה ברורה. מעשיהם של רוז'נסקי ותשובה הראו כי השניים היו מאוחדים בחזון השאפתני שלהם - לבנות יחדיו את חברת הנדל"ן הגדולה ביותר שנראתה במשק הישראלי. רק בולדוזר כמו רוז'נסקי, שבמשך עשר שנים כמעט אף פעם לא שהה בישראל יותר משבוע, יכול היה לנפח את דלק נדל"ן לגדלים שאליהם הגיעה בפרק זמן כה קצר. ורק הגיבוי של תשובה, שדירבן אותו ללכת עד הסוף מבלי להתעסק בקטנות דוגמת ניהול סיכונים ותזרים מזומנים, יכול היה להביא את דלק נדל"ן לגבהים שאליהם הגיעה. בימים ההם היו היחסים בין השניים חמים מאוד. בתקופות מסוימות נחשב רוז'נסקי לאדם המקורב ביותר לתשובה. השניים נפגשו לארוחות משפחתיות, ערכו נסיעות משותפות לצפייה בנכסים והפגינו הערכה הדדית גבוהה.

תשובה ורוז'נסקי הם שני אנשי עסקים שבנו את עצמם בעשר אצבעות ולא באו עם כסף מהבית. עד לפגישתם בדלק נדל"ן, מסלוליהם היו שונים בתכלית. תשובה נולד במעברה בנתניה ב-1948, ורוז'נסקי נולד ב-1960 בשכונת האליטות רחביה שבירושלים. בעוד שתשובה התחיל לפתח קריירה של קבלן בניין לאחר שירותו הצבאי, רוז'נסקי נשאר לאחר שירותו הקרבי בקיבוץ מסדה בבקעת הירדן, שאליו הגיע כחבר גרעין, ונהפך למרכז משק בגיל 26.

בתחילת שנות ה-90 היה רוז'נסקי חלק מצוות ההקמה של חברת הדלק הקיבוצית דאז אלון. ב-1994 מונה ליועץ לקידום ולניהול פרויקטים במשרד התחבורה, ועשה הפסקה של שלוש שנים במגזר הציבורי. ב-1997 חזר לשוק ומונה לאחראי על פיתוח פרויקטים ותחנות דלק בקבוצת דלק שבשליטת משפחת רקנאטי. כאן נפגשה דרכו עם תשובה, שהספיק לצבור הון כקבלן בניין. ב-1998 ביצע תשובה את קפיצת הדרך שלו כשהשתלט על קבוצת דלק, במהלך שהתבסס על סיכון כל נכסיו ונטילת אשראי בנקאי עצום מבנק הפועלים. יחד עם הקבוצה, קיבל תשובה את רוז'נסקי. ב-1999 טיפס רוז'נסקי עוד שלב משמעותי בקבוצת תשובה, והתמנה לצוות ההקמה של חברת דלק נדל"ן. הוא שימש במשך שנתיים משנה למנכ"ל ראובן שפיגל, וכשהחברה יצאה לדרך ב-2001 - רוז'נסקי כבר עמד בראשה.

רוז'נסקי - אדם בעל חשיבה אנליטית מהירה, שלא זקוק ליותר משתי מפיות כדי לעשות חישובים ולהראות בזריזות את הפוטנציאל לרווח בעסקות של עשרות מיליוני יורו - רכש בקלות את לבו של תשובה. בין השניים יש דמיון רב: הם רואים עצמם כאאוטסיידרים בקהילה העסקית. שניהם אנשים ישירים מאוד, שאינם מקפידים על חליפות ועל גינוני כבוד, ומאמינים ביכולתם לראות הזדמנות עסקית במקום שבו אחרים רואים רק קשיים.

ביולי 2009, כשרוז'נסקי פרש מהחברה, נקבעו לא פיצויים בסך 19 משכורות. בהסכם שלו נקבע כי הוא ימשיך לספק שירותי ייעוץ לחברה תמורת 150 אלף שקל בחודש. גם יד ימינו של רוז'נסקי ושותפתו לעסקים, חוה זמיר-טואף, המשיכה לקבל משכורת מהחברה במשך 12 חודשים אחר כך, ותשלום של 75 אלף שקל בחודש על שירותי ייעוץ.

מרבית הסכומים הנדיבים האלה שולמו לחינם. אמנם רוז'נסקי הביא בתחילת הדרך תוכניות פיננסיות לשיקום החברה מבלי למכור את נכסיה, אבל עזרתו כבר לא היתה רצויה. הייעוץ שהשניים העניקו לדלק נדל"ן בתקופה המדוברת היה זניח. ההסכמים האלה גם לא הגיוניים עבור החוסך הישראלי, שניצב בימים אלה מול תספורת שתבצע החברה בסכומים שאמורים לשרת אותו כשייצא לפנסיה. אבל יותר מכל, הם לא מובנים כי אפשר היה לצפות לפיצוץ בין תשובה לרוז'נסקי, לאור מצבה העגום של דלק נדל"ן.

אלא שמערכת היחסים בין תשובה לרוז'נסקי מעולם לא התפוצצה. אי אפשר להגדיר את היחסים בין השניים כיום כטובים, אבל ככל הידוע הם מעולם לא התעמתו. חודשיים לאחר שפרש מתפקיד המנכ"ל עוד התייצבה הנהלת קבוצת דלק כולה, יחד עם תשובה, ליום ההולדת ה-50 של רוז'נסקי במועדון בצפון. עד היום מייחס רוז'נסקי את עזיבתו לגורמים בסביבת תשובה - ובראשם בנו אלעד. תשובה עצמו, למרות האכזבה הגדולה שהסב לו, מסרב להתבטא בנוגע למנכ"ל היוצא שלו, אך בסביבתו מפנים את כל האש לכיוונו.

היומרה: הכי הרבה, הכי מהר

הסיפור של דלק נדל"ן מזכיר סיפורים מעולמות אחרים מחוץ לעולם העסקים, על כובשים גדולים בהיסטוריה שהרחיבו את האימפריה שלהם, דהרו קדימה מבלי לעצור, וכבשו עוד ועוד שטחים מבלי לחשוב איך יחזיקו את המדינות הרבות שעליהן השתלטו. הם שלטו על שטחי ענק - עד שהאימפריה שלהם קרסה והתמוססה.

במקום לכבוש מדינות, רכשה דלק נדל"ן נכסים. הייעוד המקורי שלה היה חברה נלווית לתחנות הדלק שהחזיקה הקבוצה - אחזקה של המרכזים הצמודים לתחנות הדלק. אבל רוז'נסקי רצה הרבה יותר מזה. הוא החליט שהוא רוצה לצאת לאירופה. היכולת שלו לרכוש נכסים במהירות כשהוא מבלה את רוב זמנו בטיסות - שהגיעה לשיאה ב-2005-2007 - החלה להתבטא בדלק נדל"ן.

רוז'נסקי עבד קשה. ב-2004 כבר היו לחברה 25 בנייני משרדים בבריטניה, חמישה בניינים בטורונטו ובמונטריאול, שני בניינים בשוודיה, וכן בניין ראשון בשטח של 12.5 אלף מ"ר בסקוטלנד. דלק נדל"ן גם החזיקה 40% מחברת השקעות פרטית בשם NCP, יחד עם חברת הפניקס ואיש העסקים יגאל אהובי, שרכשה 138 חניונים בבריטניה, בשטח כולל של 500 אלף מ"ר. רוז'נסקי העריך אז את שווי הנכסים האלה - שהיו רשומים בספרים בשווי של כ-2 מיליארד דולר - בשווי של 3.5 מיליארד דולר.

את 2004 סיכמו תשובה ורוז'נסקי בהכתרתם על ידי כלי התקשורת כאנשי השנה של ענף הנדל"ן, אחרי שהשתלטו על חברת דנקנר השקעות. רכישה זו היתה סגירת מעגל מול משפחת דנקנר, שסייעה לתשובה בעבר להשתלט על קבוצת דלק, ובה הוכיחו עצמם תשובה ורוז'נסקי שוב כצוות נועז ומנצח, אחרי שהשלימו את ההשתלטות תוך 24 שעות והקדימו ברגע האחרון את חברת גמול. בסוף 2004 עברה החברה מהמשרדים בנתניה למשרדים החדשים בבורסה ברמת גן. אבל ביולי 2005 הפסידה דלק נדל"ן בהליך המכירה של חברת הנדל"ן אמות לחץ.

גם אחרי העסקה המוחמצת הזו, לרוז'נסקי נותרו הזדמנויות רבות להוכיח שהוא ביצועיסט של רכישות. באוקטובר של אותה שנה השקיעה דלק נדל"ן 435 מיליון שקל ב-30 מרכזי קניות בקנדה. בנובמבר נרכש עוד בניין משרדים בשווייץ במחיר דומה. בדצמבר הושקעו 3.4 מיליארד שקל ונקנו 18% מרשת של 16 מלונות הילטון בבריטניה.

ברבעון הראשון של 2006 ביצעה דלק נדל"ן רכישות בהיקף של 1.35 מיליארד שקל. באוקטובר נרכשו נכסים בפינלנד ב-618 מיליון שקל, ובתחילת 2007 התקרב שווי נכסי החברה ל-20 מיליארד שקל. בבריטניה לבדה ניהלה החברה מגעים לרכישת נכסים בעוד 20 מיליארד שקל באותה התקופה.

רוז'נסקי היה אחוז בולמוס. הוא דילג ברחבי אירופה כשהוא מבצע לעתים ארבע רכישות בחודש. הוא המריא ביום ראשון, נחת ביעד, פגש שמאים, צוותים הנדסיים ועורכי דין, ראה את הנכס והגיע לסיכום עם הבנקים המקומיים, שכבר הכירו אותו, על הלוואות של עשרות מיליוני פרנקים, יורו או ליש"ט. במקביל, המשיכה החברה לגייס עוד מאות מיליוני שקלים ממנהלי הכסף של הציבור הישראלי.

בסוף 2008 היתה דלק נדל"ן חייבת לבעלי האג"ח הישראלים 3 מיליארד שקל, ולבנקים הישראלים 1.6 מיליארד שקל. עם כספי ההלוואות יצאה החברה למסע רכישות שלא נראה כמותו בין יזמי נדל"ן ישראלים. היא קנתה מאות בניינים ומאות מיליוני מ"ר, וב-2007, שנתיים אחרי ההנפקה שלה בתל אביב לפי שווי של 2 מיליארד שקל, היא החזיקה בנכסים בשווי של 20 מיליארד שקל - והיתה רק באמצע הדרך: על הכוונת היו רכישות בשווי של 20 מיליארד שקל נוספים.

מנקודת המבט של אותה התקופה, הם גברו על כולם. לא רק על עמיתיהם הישראלים שלא הבינו את התמונה, אלא גם על אנשי עסקים אירופאים רבים. התחושה שלהם ב-2005-2008, השנים שבהן הניחו השניים את התשתית למה שהיה אמור להיות האימפריה שלהם, היתה שהכסף מונח ברחובות. הקונספציה היתה שנכסים טובים נמכרו במחירים מצוינים, וכל שהיה צריך לעשות הוא להיות חרוץ מספיק ולברור את ההזדמנויות.

ביולי 2007 הגיעה המתקפה לשיא כשדלק נדל"ן, יחד עם אהובי, רקחה את עסקת ילמולי - עסקת נדל"ן שווייצית שבמסגרתה היו אמורים להירכש 88 נכסים בשווייץ תמורת כ-12 מיליארד שקל. זו היתה אמורה להיות העסקה הגדולה ביותר שביצעו ישראלים אי פעם. חגיגות הניצחון סביב העסקה היו גדולות, אבל הן לא נמשכו זמן רב. בדצמבר נסוגו הרוכשים מהעסקה כשהבינו שהיא יקרה מדי, עוררו את חמתם של השווייצים ושילמו קנס של 20 מיליון שקל. אבל המרוץ נמשך, ובאותו החודש כבר נרכשה רשת היפרמרקטים גרמנית ברבע מיליארד יורו.

בעיניים בלתי מזוינות, ההשקעות של דלק נדל"ן נראו הגיוניות. הנכסים שרכשה כללו מוסדות כמו אוניברסיטת ברלין ואוניברסיטת ציריך, בניינים שמושכרים לחברות הגדולות בגרמניה, ואת רשת חנויות הנוחות השלישית בגודלה בבריטניה. גם המחירים ששולמו אז על הנכסים לא נראו כמחירי עתק. הם נרכשו במחיר ששיקף לחברה תשואות של 6%-10% על שוויים.

תשובה ורוז'נסקי לא היו היחידים שפעלו כך: ישראלים רבים ראו אז את אירופה כיבשת ההזדמנויות. שוק הנדל"ן לא הפסיק לעלות במשך שבע שנים רצופות, ונדמה היה שהמחירים יעלו לנצח. רשימת השותפים של דלק נדל"ן בעסקות שלה כללה, בין היתר, את רו"ח יצחק סוארי, צדיק בינו, אלקטרה נדל"ן והרצל חבס. בנובמבר 2006 אף זכתה החברה להבעת אמון מהבנק הגדול במדינה, כשבנק הפועלים השקיע ב-11% מהחברה לפי שווי של חצי מיליארד דולר.

מודל הפעילות היה פשוט. דלק נדל"ן לוותה כסף מבעלי האג"ח הישראלים ומהבנקים, נסעה אתו לאירופה, השתמשה בו כדי לרכוש 10% מבניין, ואת ה-90% הנותרים לוותה מבנקים מקומיים - הבניין הנרכש היה בטוחה לרכישה עבור הבנקים האלה. הריביות ששילמה דלק נדל"ן על ההלוואה שנטלה מהבנק האירופי היו נמוכות מדמי השכירות שהניב הבניין. ההפרש היה הרווח של דלק נדל"ן. שווי הנכסים כל הזמן עלה ועלה, וההנחה היתה שעם כמות די גדולה של עסקות הרווחים יספיקו כדי לשלם את האג"ח ולהחזיר את ההתחייבויות לבעלי האג"ח בישראל.

מסע הרכישות המגלומני של דלק נדל"ן נעצר ב-2008 בחריקת בלמים. בסוף 2008 פקד את שוקי העולם משבר שלא נראה כדוגמתו מאז סוף שנות ה-20 של המאה הקודמת. בורסות ברחבי העולם איבדו 40% משוויין, ודלק נדל"ן מצאה עצמה ללא שום שכבת הגנה ועם נכסים שערכם צונח.

שוקי הנדל"ן והפיננסים בעולם קרסו, ותשובה, שעיקר אחזקותיו היו בשני התחומים האלה, עמד על סף תהום. מאז הקריסה הזו הספיק תשובה להתאושש. החברות שבשליטתו מצאו את מאגרי הגז הישראליים והשווקים בעולם התייצבו. אבל דלק נדל"ן - חברה גוססת ששווה כיום 70 מיליון שקל, ונאבקת על הסדר חוב בחיפוש אחר מקורות כספיים שתוכל להחזיר מהם כ-5 מיליארד שקל שהיא חייבת לבעלי האג"ח ולבנקים בישראל - נותרה תזכורת כואבת לנפילה.

הטרמפיסטים: בשביל להרוויח לא צריך להציג רווחים

גם אם רוז'נסקי עבד קשה כדי לבנות את האימפריה, הוא לא עשה זאת לבד. מרבית המעורבים בדלק נדל"ן יצאו ממנה עם צלקות. החברה הזו היא ללא ספק הכישלון העסקי הגדול ביותר של יצחק תשובה; רוז'נסקי עדיין מנסה לשקם את עצמו; המשקיעים המוסדיים והציבור הישראלי עדיין לא יודעים בכמה יסתכמו הפסדיהם; הבנקים הישראלים כבר מחקו מאות מיליוני שקלים על ההלוואות והכסף שהשקיעו בחברה; וסדרה של אנשים שהיו מעורבים בדירקטוריון החברה היו שמחים למחוק אותה מקורות החיים שלהם.

הנפגעים העיקריים ברמה הפיננסית שומרים דווקא על שקט יחסי: עשרות בנקים אירופיים שהעניקו את עיקר הכסף למימון הרכישות הרבות של החברה לא רצים לתקשורת הישראלית למחות. הבטוחה היחידה של הבנקים האלה היא הנכסים שבשבילם הם הלוו את הכסף, ששווים כיום חצי ממחיר הרכישה ואף פחות מכך. הבנקים ניצבים בפני דילמה אם להשתלט על הנכסים של דלק נדל"ן ולמכור אותם, או לתת לחברה עוד זמן.

אל מול כל אלה, יש מי שהרוויח לא מעט מהיחסים עם דלק נדל"ן. סיוע מרכזי לדרכו של רוז'נסקי באירופה הגיע מאהובי, איש עסקים שפעל באירופה ובעיקר בבריטניה. אהובי שימש כמתווך-שותף של החברה. בשנותיה הראשונות כמעט כל רכישותיה באירופה נעשו דרכו. בדלק נדל"ן מעריכים שכשליש מהנכסים שרכשה החברה הגיעו בתיווכו. במרבית המקרים הוא השקיע בעצמו בעסקות שהביא לחברה: לעתים הוא שימש רק כמתווך, ולעתים הוא קנה ומכר במהירות את הנכסים שרכש לדלק נדל"ן.

עמלות התיווך שגזר אהובי נעו בין 2% ל-3%. בסך הכל מעריכים בדלק נדל"ן כי סכומי התיווך שהרוויח נעו בין 100 ל-200 מיליון שקל. הרווחים מעסקות נוספות שעשה אהובי עם החברה היו גבוהים יותר: בהנפקת החברה הנכדה DGRE בלונדון ב-2007, לפי שווי של מיליארד דולר, כ-165 מיליון שקל שולמו לאהובי תמורת הנכסים שקנתה ממנו החברה. שלושה חודשים אחרי ההנפקה קנתה דלק נדל"ן מאהובי את מניותיו ב-DGRE תמורת 50 מיליון דולר.

דמות נוספת שגזרה קופון נאה מהחברה בשנותיה הטובות היה רמי נאור, חתנו של יצחק תשובה הנשוי לבתו גל. נאור ליווה את החברה מאמצע 2004 עד יוני 2010, ובחלק מהזמן ישב בוועדת ההשקעות של החברה. בינו לבין רוז'נסקי לא שררו יחסים טובים. הוא היה אחראי בעיקר על פעילות החברה בקנדה והנכסים שרכשה שם.

הסכומים שגבה על הפיקוח שלא צלח כללו שכר בסיס, אופציות ומענקים על עליית המניה של החברה. ב-2004-2010 הרוויח נאור 50 אלף שקל בחודש על ייעוץ לדלק בלרון בינלאומי, החברה הבת באירופה. ב-2008-2010 קיבל נאור 16 מיליון שקל, בעוד אשתו קיבלה מאות אלפי שקלים על עבודות אדריכלות עבור החברה.

אם לא די בכך, גם על מכירת החיסול של החברה - שנערכה בשנים האחרונות בניסיון נואש לעמוד בהתחייבויותיה - הוא תוגמל יפה. בהסכם האחרון שנעשה עמו נקבע כי נאור יקבל בקנדה 0.36% ממחיר המכירה של כל נכס ללא תלות במחיר המכירה (עד תקרה של 1.6 מיליון דולר קנדי). גם אם הנכסים שנאור עמד מאחורי רכישתם יימכרו בהפסד, נאור ירוויח. אם הנכסים יימכרו במחיר גבוה ממחירם בספרים - כפי שקרה באחרונה עם חלקם - הוא ירוויח 4.5% מההפרש.

היו עוד מרוויחים רבים בחברה שלא קימצה בהוצאותיה לדירקטורים ולחברי הנהלה, ורבים מהם זכו באופציות על מניותיה. הוצאות ההנהלה וההוצאות הכלליות של החברה ב-2005-2011 מסתכמות ב-650 מיליון שקל. גם בעלי המניות של החברה - ובראשם תשובה שמחזיק כיום 51% מהחברה - הרוויחו יפה בתקופות מסוימות. ב-2001-2006 חילקה החברה דיווידנדים בהיקף של 350 מיליון שקל. אף שלתשובה לא היה תפקיד רשמי בחברה, ב-2005-2007 העבירה דלק נדל"ן 2-3 מיליון שקל בשנה לחברה פרטית שבשליטתו כדמי ניהול.

תשובה הרוויח מהחברה במקום נוסף. כשדלק נדל"ן יצאה לדרכה, היתה עליה משקולת מולדת - תשובה הכניס לחברה בתחילת דרכה השקעה פרטית שלו בנכס בשם מגדלי חוף הכרמל. את האחזקה בפרויקט המגורים - שבמקור היתה כ-30% (לבד ועם שותפים) - רכש תשובה באופן אישי, לפני הקמת דלק נדל"ן. מגדלי חוף הכרמל היו אמורים להיות פרויקט רווחי של דירות יוקרה מול הים. אלא שעתירה של ארגונים לשמירת הסביבה הפכה את הנכס ב-2002 לנכס המיועד למלונאות בלבד, שמטה את הקרקע מתחת לכדאיותו והפכה אותו לפרויקט מפסיד הגורר חובות של מאות מיליוני שקלים לבנקים. עם הקמת דלק נדל"ן העביר תשובה 17% מהאחזקה הפרטית שלו בפרויקט המפסיד לחברה, ונחלץ מהמשקולת שהעיבה על עסקיו הפרטיים.

ב-2006 ניסה רוז'נסקי למכור את האחזקה בחוף הכרמל, ללא הצלחה יתרה. בשנים האחרונות החזיקה דלק נדל"ן באחזקת מיעוט של 17% בחברת חוף הכרמל. למרות זאת, היא היתה ערבה לחלק גדול יותר מהחוב ומהריבית, והסכמיה עם הבנק קבעו שתשלומיה בגין הערבויות לא יעלו על 30 מיליון דולר. בתחילת 2008 רכשה דלק נדל"ן את חלקם של השותפים בפרויקט תמורת 32 מיליון שקל, והודיעה כי תפרע לבנק לאומי חוב של 300 מיליון שקל בגינו. את המימון לרכישה - 350 מיליון שקל - נתן בנק לאומי. התוכנית היתה למכור את המגדל ב-450 מיליון שקל, אך עד היום לא נמצאו לו קונים. החובות בגין הפרויקט עדיין רובצים על החברה.

רוז'נסקי עשה לביתו בימיו כמנכ"ל 2-3 מיליון שקל בשנה, ובין 2005 ל-2009 הסתכמה עלות שכרו ב-13.5 מיליון שקל. בשיא הוא החזיק 8% מהחברה, אבל סירב למכור מניות כי האמין בכל לבו שהחברה תהיה שווה הרבה יותר. הוא הילך על קו התפר שבין מנכ"ל שכיר לבעלים, ולמרות זאת לא מימש את יכולתו להרוויח ממנה יותר, כפי שעשו האחרים.

הבקרה שלא היתה: לא ראינו, לא שמענו, לא ידענו

ההשוואה של רוז'נסקי ותשובה לכובשים גדולים - כמו נפוליאון, ג'ינגיס חאן או אלכסנדר מוקדון - עושה חסד עם קבוצה של שותפים שקטים לעשייה שתפקידם היה לפקח על החברה, אך הם נרדמו בשמירה.

בין האחראים נמצאים מיכאל גרינברג, שהיה מבקר פנים בחברה מ-2000 עד 2008; ענת יקיר, מנהלת הכספים של החברה, שכיהנה בתפקיד מאוקטובר 2002, ובדו"חות דלק נדל"ן נכתב כי בחלק מהתקופה היא מצאה זמן להיות מנהלת כספים בחברת סטארט-אפ במקביל; ומשרד רואי החשבון קוסט פורר את גבאי שביקר את דו"חות החברה.

בנוסף, לדלק נדל"ן היה דירקטוריון שתפקידו היה לפקח שלא יקרה כל מה שקרה בחברה הזו. הדירקטוריון של דלק נדל"ן לא כלל מריונטות, אלא את כל האישים הבכירים ביותר בקבוצת דלק.

בתקופות הקריטיות ישבו בדירקטוריון אסי ברטפלד, מנכ"ל קבוצת דלק; ניצב המשטרה בדימוס גבי לסט, יו"ר דלק אנרגיה; אהרון קצ'רגינסקי, האחראי לשעבר על החטיבה העסקית בבנק דיסקונט; רו"ח מרק רוטבליט; היועצים המשפטיים של קבוצת דלק, יעקב פרידגוט וליאורה פרט לוין; וניר ברונשטיין, מנכ"ל פועלים שוקי הון לשעבר.

חלק מהחברים ניתקו את הטלפון כשניסינו ליצור עמם קשר. אחרים העידו השבוע כי דירקטוריון דלק נדל"ן התכנס ואישר את כל העסקות באופן מסודר, אחת אחת. היו בדירקטוריון גם כאלה שטענו בפנינו כי רוז'נסקי היה תופר את כל קצות העסקות - מציג במהירות את הערכות השווי החשבונאיות, הריבית בגין ההלוואות ושיעור ההחזר על השכרת הנכס - ומחכה לאישור.

אבל הכריזמה של רוז'נסקי, הגיבוי שקיבל מתשובה והידיעה של הנוכחים שהוא פועל באישורו - אין בהם כדי להסתיר את העובדה שהסיפור של דלק נדל"ן הוא סיפור על מחדל עצום של דירקטוריון, שלא התריע מספיק על הפערים הפיננסיים בתוכניות של החברה. על האנשים האלה רובצת אחריות כבדה, והרכב הדירקטוריון המכובד מעלה את השאלה איך היו יכולים האנשים האלה לאשר לחברה שעליה הם אחראים להתנהל כפי שהיא התנהלה.

מלבדם היו המשקיעים המוסדיים: מנהלי קרנות הפנסיה וקופות הגמל של הציבור, שקנו את הנפקות האג"ח של דלק נדל"ן כשהם רק רוצים עוד ועוד. העובדה שבעל הבית היה תשובה, האיש בעל מגע הזהב, גרמה למוסדיים להרגיש בטוחים ולהשקיע, ולשכוח שחובתם היא להקשות בשאלות.

אלה שהגיעו מאוחר מדי

ירום אורן לא ישכח את החודש שבילה כמנכ"ל דלק נדל"ן. אורן, בוגר קרן פימי של ישי דוידי, קיבל עליו את העבודה של הבראת החברה עם עזיבתו של רוז'נסקי. על פי עדויות של עובדים בחברה, הוא לא האמין למראה עיניו.

תהליך בסיסי בעבודתה של חברת נדל"ן הוא הערכת תזרים המזומנים החזוי של החברה. החברה מעריכה כמה כסף היא תצטרך להוציא בשנה הקרובה על פעילותה, ובעיקר על תשלום חובותיה - למי ייצא הכסף ובאילו תאריכים. במקביל מעריכה החברה באותה דרך כמה כסף יזרום לקופתה, מתי ומאילו מקורות.

בדלק נדל"ן לא היתה תוכנית להתאמת ההכנסות להוצאות. זהו בסיס ההתרסקות של החברה, שגילגלה מיליארדי שקלים, אבל מבחינות מסוימות התנהלה כמו חנות מכולת ללא תוכנית ברורה להחזר החובות שלה. הנהלת החברה אולי השוותה את התזרים מהבניינים שרכשה עם הריבית שתשלם על ההלוואות מהבנקים האירופיים, אבל התזרים הזה לא תאם את התשלומים לבעלי האג"ח הישראלים. נראה שהיא שכחה שגם ההון העצמי שהביאה עמה כדי לצאת למסע הרכישות באירופה היה הלוואה.

היעדר התזרים לא היה הבעיה היחידה של החברה. דלק נדל"ן לא עשתה דבר בסיסי שעושות חברות כמוה, הפעילות במגוון ארצות בעוד שהחזר החובות שלהן נעשה בישראל: הגנה מטבעית. החברה היתה חשופה לתנודות בשערי המטבע ללא שום הגנות. כשהשקל התחזק והחובות השקליים שלה תפחו, החברה נפגעה.

צרה נוספת היתה שמלבד המדיניות של לרכוש הרבה ומהר, לדלק נדל"ן לא היתה אסטרטגיה ברורה. החברה לא השקיעה רק בנדל"ן מניב, אלא גם בוויתניה, חברת פיתוח וייזום ישראלית שלא מניבה תזרים לבעלי המניות שלה. היא השקיעה גם בתחום התיירות הסובל ממחזוריות קשה - ברשת המלונות מריוט, הילטון ופתאל.

החברה לא השקיעה רק בנדל"ן. היא נהפכה גם לחברה קמעונית כשרכשה את רשת חנויות הנוחות רודשף - חברה עם 2,000 עובדים, שמצריכה תשומות ניהוליות ועיסוק בשיווק ובתפעול שוטף. החברה לא הסתפקה בנכסים מוחשיים ונהפכה לגוף פיננסי המממן גופים אחרים, כשרכשה ב-2008 הלוואות מזנין מחברת הפניקס (הפניקס, אגב, היא חברה אחות של דלק נדל"ן, ונמצאת גם היא בשליטת תשובה).

הרשימה לא נגמרת בכך, וכוללת גם אחזקה היסטורית בחברה הישראלית מבני תעשייה והשקעות ללא שליטה בנכסים במזרח אירופה. החזון של החברה ליהפך לחברת אחזקות מרובת זרועות הביא לרכישות מפוזרות שכולן התבססו על הנחת עבודה אחת - הכל יהיה בסדר.

אלא שבסוף 2008 פתאום לא הכל היה בסדר. בסוף 2007 פסקו העליות. הנפקת החברה הנכדה DGRE נתקלה בקשיים. המשקיעים לא קנו את השווי שניסתה דלק נדל"ן להשיג, ולמרות ציפיות לשווי של 1.3 מיליארד דולר - נגמרה ההנפקה בשווי של מיליארד. בעלי השליטה, ובראשם יגאל אהובי, נאלצו להזרים ביקושים ברגע האחרון. במאי 2008 עוד חתמה החברה על הבנות להשקעה של חצי מיליארד דולר עם סיגרון ההודית. באותה שנה עוד גייסה החברה חצי מיליארד שקל, תוך שהיא מרסנת ביקושים של משקיעים מוסדיים שרצו להלוות לחברה 900 מיליון שקל. אבל בסוף אותה השנה כבר נפלו השמים. בנק ליהמן ברדרס - אחד המממנים של החברה - פשט את הרגל והכלכלה העולמית נכנסה למיתון עמוק.

בשלב הזה ניכר החיסרון הגדול במודל של דלק נדל"ן: ירידה קטנה בשווי הנכס מספיקה כדי שהבנק יראה כי הבטוחה שבידיו, הנכס, לא מספיקה להגן על ההלוואה שנתן. כתוצאה מכך הבנק עצר את תזרים המזומנים ובחלק מהמקרים עיקל את הנכס לעצמו. כך, למשל, עוקלה רשת המלונות מריוט.

בולמוס הקניות לא איפשר לערוך בדיקות מעמיקות של הנכסים שנרכשו, והביא לכך שלא תמיד היתה הקפדה על איכות הרכישות. חלק מהבניינים נקנו כשהם מניבים תשואה נמוכה מ-6%. חלק מההשקעות נעשו בנכסים שלא הניבו לחברה תזרים כלל. היעדר המרווחים הביא להידרדרות מהירה. בשיא המשבר של סוף 2008 לא היה ברור אם תשובה ישרוד אותו.

אחזקותיו הפיננסיות בחברת הביטוח הפניקס ובבית ההשקעות אקסלנס מחקו בין 60% ל-90% משווין, וחברות הנדל"ן הפרטיות שלו בארה"ב ובאירופה ספגו מכה קשה. אבל דלק נדל"ן היתה מוקד כל הבעיות. רמות המינוף שנטלה על עצמה לא היו דומות לאף חברה אחרת. בתגובה ניסה תשובה לנטרל את מוקד האש.

במאי 2009 הוא העביר את דלק נדל"ן לבעלותו הפרטית (במסגרת מהלך חשבונאי של חלוקת מניות החברה כדיווידנד על ידי קבוצת דלק - "דיווידנד בע'"). המהלך שהוצג כנטילת החברה תחת אחריותו האישית נועד למעשה להרגיע את הבנקים הישראלים שמניות קבוצת דלק משועבדות אליהם, ולהרחיק את דלק נדל"ן מיתר אחזקותיו כדי שמצבה לא יפגע בקבוצה כולה. המסר לבנקים הזרים הנושים של דלק נדל"ן היה ברור - קבוצת דלק מתנערת מדלק נדל"ן. העברת החברה לאחריותו האישית של תשובה לא היתה יתרון גדול, מפני שבעל הבית היה עסוק בדברים אחרים. גילוי הגז, פעילות הנדל"ן שלו באירופה וכל שאר החברות בקבוצה מנעו ממנו להתמקד בדלק נדל"ן.

בספטמבר 2009 עזב רוז'נסקי את החברה, והמנעולים במשרדי דלק נדל"ן הוחלפו. סגל המזכירות שהחזיק רוז'נסקי, שלוש במספר, צומצם לאחת וכל השדרה הניהולית פוטרה. אורן, שהגיע כדי להבריא את החברה, נבהל מגודל הבור שמולו ופרש אחרי חודש אחד. ערן מיטל, המנכ"ל הנוכחי, החל באסטרטגיה של מימוש נכסים. בשנתיים החולפות הוא מכר נכסים בכ-4 מיליארד שקל. אלא שמכירת נכסים מניבים, שנקנו בתקופת גיאות, בתקופת שפל, מבטיחה שהחברה תעמוד בסופו של דבר מול שוקת שבורה.

ייתכן שתוכנית הבראה לחברה, שתכלול הזרמת כספים וניסיון לשמור את הנכסים שנקנו - כדי שיניבו דמי שכירות שיכסו את ההלוואות - היתה נותנת לחברה זמן נשימה ארוך יותר. אבל מיטל הגיע לחברה כדי לממש. במקום שבו אנשי עסקים דוגמת אליעזר פישמן הפשילו שרוולים ועשו כל שביכולתם כדי לחלץ את החברה שלהם, תשובה העדיף להתמקד בחברות המצליחות יותר שבשליטתו.

ביולי ביקש השוכר של רשת החניונים של החברה הנחה בשכר הדירה בגלל קשיים. באותו המועד הוציא הבנק שמימן את רכישת החניונים הערכת שווי נמוכה לחברה, שאיפשרה לו להעלות ב-2% את מרווח ריבית המזנין. בדלק נדל"ן התחילו לקדם את הסדר החוב.

בימים אלה מגיעים אורחים מסוג חדש למשרדי דלק נדל"ן בבית גיבור ספורט. הם בוחנים את משרדי החברה במטרה לשכור אותם. החברה תעבור בשבועות הקרובים לנכס יוקרתי פחות באזור צנוע יותר. כנראה שהדיירים שיחליפו אותם לא יידעו שמקומת משרדי ההנהלה הזו היתה אמורה לפרוץ חברת הנדל"ן שהתיימרה לכבוש את העולם.

איליק רוז'נסקי מסר בתגובה: "דלק נדל"ן היא חברה שתמיד אהבתי ותמיד אוהב, אין בכוונתי להיגרר להשמצות ואני מאחל לה הבראה. עמדתי לרשותה בעבר ואני עומד לרשותה גם כיום, על אף שיש לי הרבה מה להגיד".

יגאל אהובי סירב להגיב לכתבה.

מדלק נדל"ן נמסר בתגובה: "העסקה לרכישת חוף כרמל וההתקשרות עם רמי נאור בהסכם למתן שירותים לחברה קיבלו את כל האישורים הנדרשים על פי כל דין ונעשו בכפוף לאישור הארגונים הרלוונטיים באותה העת".

בשמו של רמי נאור נמסר בתגובה: "רמי נאור שימש ב-2001-2010 כאחראי על תחום פיתוח ההשקעות של החברה בצפון אמריקה ובקנדה. לאור תפקידו, ובשל גודל הפורטפוליו תחת ניהולו, נדרש רמי בין השאר להעתיק את מקום מגוריו למשך כמה שנים לצפון אמריקה. במסגרת פעילותו היה מעורב רמי בעסקות רכישה עבור ומטעם החברה בהיקפים של מאות מיליוני דולרים, שהניבו לחברה הכנסות ורווחים לא מבוטלים במשך השנים. ההתקשרות בין רמי לחברה נעשתה על כל פי דין, בכפוף לכל האישורים הנדרשים ובתנאי שוק מקובלים. הניסיונות להטיל דופי בפעילותו של רמי ובתגמול שלו זכה בתמורה לשירותיו לחברה אינם הוגנים ואינם ראויים בנסיבות, וזאת בין השאר לאור תרומתו הרבה לחברה ולפעילותה".

מ-8 מיליארד ל-28 תוך שנה סך הנכסים של דלק נדל"ן, במיליארדי שקלים

החשד: מצגי שווא והטעיית רשות ניירות ערך



בסוף 2009 פתחה רשות ניירות ערך בחקירה נגד בכירים בדלק נדל"ן, ובראשם איליק רוז'נסקי. הרשות בחנה את אופן התנהלות דלק נדל"ן בשנים האחרונות בשלוש עסקות שביצעה בחו"ל: רכישת פורטפוליו בתי מלון מרשת הילטון ומריוט; רכישת חברת MSA המפעילה את רודשף - תחנות שירות בצדי הדרך בבריטניה; ורכישת חברת לינצ'פילד, המחזיקה בכ-127 חניונים ברחבי בריטניה.

הרשות מצאה כי רוז'נסקי פעל לשינוי הסיווג החשבונאי של רודשף בספרי דלק נדל"ן, כדי להימנע מרישום פחת שנתי של כ-125 מיליון שקל בדו"חות. לטענת הרשות, רודשף, ורוז'נסקי בראשה, הטעו את רשות ניירות ערך ואת רואי החשבון ויצרו מצגי שווא לגבי הסכם הניהול. מצגים אלה הביאו לכך שהשווי של רודשף שנרשם בדו"חותיה הכספיים של דלק נדל"ן היה גבוה בכ-50 מיליון ליש"ט מהשווי שאמור היה להירשם. מצגים אלה באו לידי ביטוי גם בדו"ח תזרים המזומנים הצפוי (מקורות ושימושים) כמקור מהותי לעמידת החברה בהתחייבויותיה.

בעסקת החניונים בבריטניה טוענת הרשות כי רוז'נסקי פעל בדרכים שונות כדי שהחניונים שבבעלות החברה הנכדה של דלק נדל"ן, DGRE - שהיו הנכס המהותי ביותר בחברה - יירשמו ב-2008 בערך הגבוה במאות מיליוני שקלים משווים האמיתי.

בנוסף בדקה הרשות את העסקה שבה DGRE רכשה חלק מהפורטפוליו של מלונות מריוט והילטון בשנים האחרונות, והביאה למחיקה של מלוא ההון העצמי שהושקע בבתי המלון בהיקף של 317 מיליון שקל. הרשות העבירה את ממצאיה במאי 2010 לידי הפרקליטות, כדי שזו תכריע לגבי המשך הטיפול בתיק.

'בחדרי' גם ברשתות החברתיות - הצטרפו!